A Coruña
Última actualización: julio 2024
¿Qué normativa aplica?
Las viviendas de uso turístico en A Coruña están reguladas principalmente por la normativa autonómica de Galicia:
De forma complementaria a la normativa autonómica, también es de aplicación la siguiente normativa municipal:
Importante
Las VUT en A Coruña sólo pueden estar ubicadas en suelo residencial y en planta inferior a la baja, en la planta baja y en la primera planta.
En el caso de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, los estatutos de la comunidad podrán limitar o prohibir la actividad de VUT.
Más allá de las VUT, hay dos otros tipos de alojamientos turísticos (VT y AT).
No se permite el alquiler por habitaciones, por lo que la modalidad disponible es el homesharing.
Definición y requisitos de viviendas de uso turístico
Definición
Artículo 5 del Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia:
Se considera vivienda de uso turístico aquella vivienda que, amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, es cedida a terceras personas reiteradamente y a cambio de una contraprestación económica para una estancia de corta duración.
Según este Decreto, se considera estancia de corta duración aquella en que la vivienda se alquila por un máximo de treinta días seguidos; y se considera cesión reiterada cuando la vivienda se alquila dos o más veces en un año.
En noviembre de 2023, el Ayuntamiento de A Coruña actualizó la categorización de las VUT de uso residencial a terciario. En consecuencia, y de acuerdo con el artículo 7.2.1 del Plan General de Ordenación Municipal del Ayuntamiento de A Coruña, las VUT, aparte de solo poder estar ubicadas en suelo residencial, sólo pueden estar ubicadas en la planta inferior a la baja, la planta baja y la primera planta.
Requisitos
Arts. 6 y 7 del Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia:
1) Estar amuebladas y equipadas con los utensilios y electrodomésticos necesarios para su uso inmediato, según el número total de plazas. El equipamiento mínimo deberá estar incluido en la tarifa básica a pagar por los huéspedes.
2) Estar en perfectas condiciones de limpieza e higiene.
3) Contar con calefacción en todas las dependencias, a menos que el periodo de alquiler se limite a los meses entre junio y septiembre, ambos incluidos.
4) Disponer de un teléfono 24 horas de atención al usuario.
5) Disponer de un servicio de asistencia y mantenimiento de la vivienda.
6) En viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, no se podrá destinar una vivienda a uso turístico si así lo establecen los estatutos de la comunidad. Para ser efectiva la prohibición, los estatutos de la comunidad deberán estar debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad.
7) Contar con un letrero que indique la disponibilidad de las hojas de reclamación de turismo, junto con una copia de la declaración responsable de inicio de actividad. Este letrero deberá colocarse en un lugar visible y de fácil acceso para los huéspedes.
8) Estar situadas en suelo de uso residencial, atendiendo a lo establecido por el Plan General de Ordenación Municipal del Ayuntamiento de A Coruña y en la planta inferior a la baja, la planta baja y la primera planta. Excepcionalmente, cuando el Plan lo permita, podrán estar situadas en suelos de uso distinto al residencial.
9) Las VUT podrán disponer de normas de régimen interior que establezcan reglas de obligado cumplimiento para los huéspedes.
10) Contar con un registro de viajeros, en el que deberá anotarse la información básica sobre los huéspedes, junto con su fecha de entrada al alojamiento, y enviarse al cuerpo de seguridad correspondiente.
Definición y requisitos de otros tipos de alojamientos turísticos
Definición
Artículos 3 y 4 del Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia:
Más allá de las viviendas de uso turístico, la normativa autonómica contempla dos otros tipos de alojamientos turísticos: las viviendas turísticas y los apartamentos turísticos.
Vivienda turística (VT): establecimiento turístico unifamiliar aislado (casas) con un número de plazas no superior a diez, y equipadas en condiciones de uso inmediato para vivir y cocinar.
Apartamento turístico (AT): alojamiento integrado en un bloque de pisos o edificaciones destinadas en su totalidad al alojamiento turístico.
Las viviendas y apartamentos turísticos se diferencian de las VUT en que tienen la consideración de establecimientos turísticos y, en consecuencia, pueden alquilarse para estancias de hasta tres meses, y deben cumplir unos requisitos mínimos y obligaciones más estrictas.
Requisitos
Este tipo de alojamiento se regirá por los requisitos y obligaciones previstos en el capítulo II y III del Decreto 12/2017, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia y en la Ley 7/2011, de 27 de octubre, del Turismo de Galicia.
Requisitos del alquiler turístico de habitaciones
Definición
Artículo 5 del Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia:
Según el artículo quinto del Decreto 12/2017, las viviendas de uso turístico únicamente pueden alquilarse en su totalidad y no se permite alquilar por habitaciones. Sin embargo, la normativa turística de la Comunidad Autónoma de Galicia no regula de forma específica la actividad de ‘home sharing' u hogar compartido, que consiste en que un particular comparta su vivienda habitual, o la que usa en algún momento del año y que está infrautilizada, con viajeros.
El ‘home sharing’ puede adoptar varias modalidades. Algunas de ellas consisten en el alquiler de una habitación vacía de la residencia habitual, el alquiler de una primera residencia o segunda residencia cuando te ausentas temporalmente o, por ejemplo, el alquiler de una casa de pueblo cuando no se está usando .
En este sentido, dicha actividad quedaría amparada por las normas de derecho privado (Código Civil y la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos).
Otras cuestiones sobre las VUT, VT y AT
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A fin de poder iniciar la actividad de alquiler de viviendas de uso turístico, los propietarios o sus representantes jurídicos deberán:
Presentar una declaración responsable de inicio de actividad de viviendas de uso turístico, empleando el modelo normalizado previsto en el anexo V del Decreto 12/2017. Este trámite puede realizarse en línea o presencialmente en el área provincial de la Agencia Turismo de Galicia en la que radique. En caso de presentarse telemáticamente por la Sede Electrónica, deberá disponerse de un certificado digital válido.
El formulario de la declaración responsable está disponible en la Sede Electrónica de la Xunta de Galicia. Concretamente, deberá realizarse el trámite TU986D.
En la sede electrónica de la Xunta de Galicia se proporciona información general sobre el procedimiento y se especifican los documentos a presentar.
Al presentar la declaración, deberá pagarse una tasa que asciende a 60,98€ para los alojamientos de hasta diez plazas, y que será ligeramente superior para las VUT con mayor capacidad.
Disponer, y presentar junto con la declaración responsable de inicio de actividad, la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad o certificado final de obra expedido por personal técnico competente.
Disponer, y presentar junto con la declaración responsable de inicio de actividad, algún tipo de certificación de propiedad o derecho de explotación de la vivienda.
Al presentar la declaración responsable de inicio de actividad, la Agencia Turismo de Galicia del área provincial correspondiente inscribirá de oficio la vivienda en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Galicia.
Disponer de seguro de responsabilidad civil que cubra los riesgos de las personas usuarias del establecimiento por daños corporales y materiales, y los perjuicios económicos causados que se deriven del desarrollo de su actividad.
Comunicar cualquier modificación de las condiciones contenidas en la declaración responsable inicial, así como el cese de actividad, al área de Agencia Turismo de Galicia de la provincia en que se sitúe la VUT. La comunicación deberá efectuarse en el plazo máximo de diez días desde que se hubieran producido, mediante el modelo previsto en el Anexo V del Decreto 12/2017.
Disponer del certificado de eficiencia energética que, además, deberá mostrarse en los anuncios del alojamiento.
El procedimiento para las viviendas turísticas y los apartamentos turísticos está unificado y se encuentra definido en el artículo 30 del Decreto 12/2017.
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En Galicia no existe una tasa turística para los alquileres vacacionales. No obstante, la tributación de los alojamientos turísticos en Galicia está sujeta a los impuestos nacionales aplicables explicados a continuación.
Estos son los impuestos que se deben liquidar cuando se es propietario de una VUT.
1) Impuestos sobre la renta de las personas físicas (IRPF)
Los ingresos obtenidos del alquiler de una VUT se consideran, con carácter general, rendimientos de actividad económica, por lo que tributan y se deben declarar en la liquidación del IRPF. Es importante tener en cuenta que se aplicarán las reducciones convenientes del artículo 32 de la Ley del IRPF.
Por otro lado, se debe tener en cuenta que algunas comunidades autónomas no consideran a las VUT como una actividad económica. En este caso, se tributaría en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario y no tributaría ni IVA ni IAE.
2) Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
La Ley del IVA exime a aquellos alojamientos turísticos que no ofrezcan servicios típicos de la industria hotelera.
Servicios sujetos a IVA: Se debe declarar el IVA si el alojamiento turístico ofrece servicios como recepción continua, limpieza periódica, cambio regular de ropa de cama y baño, custodia de maletas, lavandería, prensa, reservas, o servicios de comida. En estos casos, se debe tributar el IVA al 10%, como un establecimiento hotelero.
Nota: si realiza los alquileres a través de una empresa gestora, y es esta quien realiza estos servicios, al propietario se le repercutirá un IVA al 21%.
Servicios exentos de IVA: Si el alquiler turístico no incluye los servicios anteriores pero sí ofrece limpieza al inicio y final del período de alquiler, cambio de ropa en esos momentos, limpieza de zonas comunes, o asistencia técnica puntual, se estará exento de declarar el IVA.
3) Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)
En el caso que se considere el alquiler de la vivienda de uso turístico como una actividad económica, tributa en el Impuesto sobre las Actividades Económicas. Sin embargo, atendiendo a la normativa de la Ley de Haciendas Locales, el impuesto está exento a aquellos sujetos cuyo importe neto de la cifra de negocios será inferior a 1.000.000 de euros.
Por actividad económica se entiende aquella que supone la ordenación por cuenta propia de medios de producción y/o recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes y servicios.