Aragón
Última actualización: julio 2024
¿Qué normativa aplica?
A nivel autonómico, las viviendas de uso turístico en Aragón están reguladas por la siguiente normativa:
Esta es la normativa autonómica aplicable en el conjunto de Aragón. Sin embargo, también es necesario cumplir con la normativa local que pueda tener cada municipio donde se va a realizar la actividad, ya que ésta puede incluir restricciones adicionales.
Importante
No se permite el alquiler por habitaciones, por lo que la modalidad disponible es el ‘homesharing’ u hogar compartido.
Definición y requisitos de viviendas de uso turístico
Definición
Artículo 40 del Decreto 1/2016, de 26 de julio, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Turismo de Aragón
Se consideran viviendas de uso turístico (VUT), las cedidas temporalmente a terceros, equipadas y amuebladas en condiciones de uso inmediato, y comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística con finalidad lucrativa, es decir, a cambio de un precio.
Artículo 2 del Decreto 1/2023, de 11 de enero, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de viviendas de uso turístico de Aragón
Se define como cesión temporal toda ocupación de la vivienda por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a un mes por usuario.
En la normativa autonómica se establece una distinción entre las VUT y los apartamentos turísticos, que están regulados por el Decreto 167/2013. Tienen consideración de apartamentos turísticos aquellos inmuebles alquilados con fines turísticos ubicados en edificios o bloques destinados en su totalidad a ese propósito.
Requisitos
Capítulo II del Decreto 1/2023, de 11 de enero, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de viviendas de uso turístico de Aragón
1) Permanecer en un estado de conservación adecuado.
2) Encontrarse en condiciones de ser utilizadas en el momento de ser ocupadas.
3) Estar en buenas condiciones de limpieza e higiene.
4) Contar con todo el mobiliario, menaje, lencería y equipamientos necesarios para su uso.
5) Exhibir un cartel informativo, en un lugar visible, con los teléfonos y direcciones de los servicios de emergencia y sanitarios, en castellano e inglés.
6) Garantizar el suministro permanente y adecuado de agua fría y caliente, calefacción automática y energía, durante todo el periodo de estancia de los clientes en las viviendas.
7) Facilitar un número de teléfono de atención permanente, así como garantizar un servicio urgente de asistencia y mantenimiento de las viviendas.
8) Alojar un número de personas que cumpla con la capacidad máxima alojativa establecida por la normativa, que aplica los siguientes parámetros:
Una persona por habitación, cuando ésta sea de más de 6 metros cuadrados.
Dos personas por habitación de más de 10 metros cuadrados.
Tres personas por habitación de 14 metros cuadrados.
9) Cumplir con la normativa sobre promoción de la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas para los edificios de uso privado. Es decir, contar con una cédula de habitabilidad.
10) Informar a los clientes y anunciar en un lugar visible las prohibiciones del artículo 12 del Decreto 1/2023, que establece las prohibiciones para los clientes.
11) Cumplir con la Ley de Propiedad horizontal, si están sujetas a ese régimen.
Artículo 40 del Decreto 1/2016, de 26 de julio, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Turismo de Aragón; y artículo 3 del Decreto 1/2023, de 11 de enero, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de viviendas de uso turístico de Aragón:
De acuerdo con el artículo 40 del Decreto 1/2016 y el artículo tercero del Decreto 1/2023, las viviendas de uso turístico en toda la Comunidad Autónoma de Aragón únicamente podrán ser cedidas en su totalidad, quedando prohibido el alquiler de habitaciones o de estancias.
Sin embargo, la normativa turística de Aragón no regula de forma específica la actividad de ‘home sharing' u hogar compartido, que consiste en que un particular comparta su vivienda habitual, o la que usa en algún momento del año y que está infrautilizada, con viajeros.
El ‘home sharing’ puede adoptar varias modalidades. Algunas de ellas consisten en el alquiler de una habitación vacía de la residencia habitual, el alquiler de una primera residencia o segunda residencia cuando te ausentas temporalmente o, por ejemplo, el alquiler de una casa de pueblo cuando no se está usando .
En este sentido, dicha actividad quedaría amparada por las normas de derecho privado (Código Civil y la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos).
Alquiler de habitaciones
Otras cuestiones sobre las VUT y los hogares compartidos
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Antes de iniciar la actividad, y después de modificar o reformar una vivienda de uso turístico, se deberá presentar una declaración responsable. Este procedimiento se puede realizar telemáticamente en la sede electrónica del gobierno de Aragón, o presencialmente en cualquier Oficina de Registro del municipio correspondiente. En la sede electrónica se establecen la documentación a aportar y la tasa asociada al trámite.
Tras la presentación y aprobación de la declaración responsable, la VUT se inscribirá de oficio en el Registro de Turismo de Aragón.
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En el exterior de la vivienda deberá exhibirse un pictograma con las siglas “VUT” y el número de registro asignado por el Registro de Turismo de Aragón. Las especificaciones para el pictograma están descritas en el anexo del Decreto 1/2023.
De acuerdo con el artículo 11 de dicho Decreto, los precios deberán indicarse en su cuantía máxima e incluir todos los impuestos y cargas adicionales. Estos precios deberán comunicarse o mostrarse al público de forma visible, tanto en la propia vivienda como en la publicidad que se haga de esta.
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En Aragón no hay impuestos autonómicos que graven las viviendas de uso turístico. Sin embargo, se deberá prestar atención a los impuestos nacionales:
1) Impuestos sobre la renta de las personas físicas (IRPF)
Los ingresos obtenidos del alquiler de una VUT se consideran, con carácter general, rendimientos de actividad económica, por lo que tributan y se deben declarar en la liquidación del IRPF. Es importante tener en cuenta que se aplicarán las reducciones convenientes del artículo 32 de la Ley del IRPF.
Por otro lado, se debe tener en cuenta que algunas comunidades autónomas no consideran a las VUT como una actividad económica. En este caso, se tributaría en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario y no tributaría ni IVA ni IAE.
2) Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
La Ley del IVA exime a aquellos alojamientos turísticos que no ofrezcan servicios típicos de la industria hotelera.
Servicios sujetos a IVA: Se debe declarar el IVA si el alojamiento turístico ofrece servicios como recepción continua, limpieza periódica, cambio regular de ropa de cama y baño, custodia de maletas, lavandería, prensa, reservas, o servicios de comida. En estos casos, se debe tributar el IVA al 10%, como un establecimiento hotelero.
Nota: si realiza los alquileres a través de una empresa gestora, y es esta quien realiza estos servicios, al propietario se le repercutirá un IVA al 21%.
Servicios exentos de IVA: Si el alquiler turístico no incluye los servicios anteriores pero sí ofrece limpieza al inicio y final del período de alquiler, cambio de ropa en esos momentos, limpieza de zonas comunes, o asistencia técnica puntual, se estará exento de declarar el IVA.
3) Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)
En el caso que se considere el alquiler de la vivienda de uso turístico como una actividad económica, tributa en el Impuesto sobre las Actividades Económicas. Sin embargo, atendiendo a la normativa de la Ley de Haciendas Locales, el impuesto está exento a aquellos sujetos cuyo importe neto de la cifra de negocios será inferior a 1.000.000 de euros.
Por actividad económica se entiende aquella que supone la ordenación por cuenta propia de medios de producción y/o recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes y servicios.