Arona

Última actualización: julio 2024

¿Qué normativa aplica?

Importante

  • Se permite el alquiler por habitaciones tras una Sentencia del Tribunal Supremo que revocó la prohibición establecida por la Comunidad Autónoma.  

  • En el caso de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, los estatutos de la comunidad podrán limitar o prohibir la actividad de VUT. 

Definición y requisitos de viviendas vacacionales

Definición

Artículo 2 del Decreto 113/2015, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias:

Tiene la consideración vivienda vacacional aquella que, amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, se comercializa o promociona en canales de oferta turística, para ceder temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento vacacional y a cambio de un precio. La vivienda vacacional es un tipo de establecimiento turístico de alojamiento, que se diferencia de los otros por estar expresamente regulado en un Reglamento aparte. 

Por “de forma habitual” se entiende la cesión de la vivienda, dos o más veces dentro del periodo de un año o una vez al año, pero en repetidas ocasiones.

Requisitos

1) Permanecer en buen estado de conservación y ponerse a disposición de las personas usuarias en perfectas condiciones de limpieza e higiene, de tal forma que se permita su uso inmediato.

2) Contar con una cédula de habitabilidad, que es un documento administrativo que acredita que la vivienda cumple con los requisitos de habitabilidad y es apta a efectos de su uso residencial.

  • El Decreto 117/2006 regula las condiciones de habitabilidad de las viviendas y el procedimiento para obtener la cédula de habitabilidad. 

  • El trámite se puede instar por vía telemática, presencial o correos, en el correspondiente Ayuntamiento.

3) Remitir a la Dirección General de Policía información sobre la estancia de quienes se alojan en ella.

4) Admitir, con su diseño y dimensiones, una adecuada dotación de muebles y facilitar las actividades de descanso, vestuario, aseo, manutención, estar y almacenaje.

5) Contar con el equipamiento mínimo establecido en el artículo décimo del Decreto 113/2015, que deberá ser proporcional al número de ocupantes y acorde a la actividad desarrollada en la vivienda.

6) Se prohíbe alojar un mayor número de personas de las que correspondan a la capacidad de la vivienda, determinada por el número de dormitorios y ocupación, según los datos incluidos en la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.

7) En viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, sólo podrán comercializarse como viviendas vacacionales aquellas en las que esa actividad no esté expresamente prohibida por los estatutos de la Comunidad de Propietarios.

8) Si no consta prohibición expresa por parte de las normas de comunidad de propietarios, deberá exhibirse en la entrada, en lugar visible, una placa-distintivo según el formato y características establecidas en el anexo primero del Decreto 113/2015. Deberá constar el número de inscripción en el Registro General Turístico de las Canarias.

9) Antes de formalizarse la reserva o contratación de los servicios, deberá informarse al usuario turístico de:

  • Las condiciones de acceso al establecimiento.

  • Las horas de entrada y salida.

  • La admisión o no de animales de compañía.

  • El régimen de reservas y precios del servicio de alojamiento.

10) Antes de iniciar la actividad, deberán completarse los trámites de registro y obtención de licencia infra.

Definición y requisitos de establecimientos turísticos de alojamiento

Definición

Artículo 2 del Decreto 142/2010, por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento de Canarias:

Más allá de las viviendas vacacionales, la normativa autonómica contempla cuatro otros tipos de establecimientos extrahoteleros: apartamento, villa, casa emblemática y casa rural. Éstos se encuentran regulados por el Decreto 142/2010.

Todos ellos son establecimientos extrahoteleros y están dotados del equipamiento e instalaciones necesarias para la conservación, manipulación y consumo de alimentos, con las siguientes diferencias entre ellos.

  • Apartamento: está compuesto por unidades de alojamiento. La principal diferencia con las viviendas vacacional es que son gestionados profesionalmente empresas o entidades dedicadas al turismo. 

  • Villa: está compuesta por una o varias unidades de alojamiento, dotadas de zonas verdes privadas.

  • Casa emblemática: está ubicada en suelo urbano consolidado no turístico, cuya edificación es un bien del patrimonio histórico de la Comunidad Autónoma de Canarias.

  • Casa rural: es un inmueble edificado en suelo rústico, cuya edificación integra el patrimonio histórico de la Comunidad Autónoma de Canarias. 

Para tener la consideración de alojamiento turístico, el servicio de estancia debe ser prestado de forma temporal y desarrollarse en un establecimiento que no constituya la residencia habitual del usuario turístico.

Requisitos

Este tipo de alojamiento se regirá por los requisitos y obligaciones previstos en el Capítulo II y en las Secciones II y III del Capítulo IV del Decreto 142/2010.

Definición y requisitos del alquiler turístico de habitaciones

Definición

Artículo 12 del Decreto 113/2015, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias: 

Únicamente se contempla la cesión en su totalidad de las viviendas vacacionales. Sin embargo, la cesión por habitaciones está permitida, de acuerdo con la Sentencia 25/2019 del Tribunal Supremo, por la cual se anula la prohibición del Decreto 113/2015 de ceder las VUT por habitaciones.

Asimismo, también se permite el homesharing u hogar compartido, que consiste en compartir la vivienda con el inquilino. Esta modalidad requiere que el propietario continúe residiendo de forma permanente en la vivienda y está regulada directamente por el Código Civil de España.

Otras cuestiones sobre las VUT y los establecimientos turísticos

  • A fin de poder iniciar la actividad de alquiler de viviendas vacacionales, los titulares o explotadores de las viviendas vacacionales deberán:

    • Formalizar una declaración responsable de inicio de la actividad, dirigida al cabildo insular de Tenerife para dar de alta la vivienda vacacional en Canarias. En ésta debe manifestarse el cumplimiento de los requisitos establecidos en el Decreto 113/2015, acompañado de la documentación que así lo acredita, y el compromiso a mantenerlos durante el desarrollo de la actividad. El trámite y los documentos a presentar deberán contener la información que se incluye en los anexos segundo y tercero de dicho Reglamento.

    • Acompañar la declaración responsable con la declaración responsable de ocupación de inmuebles o instalaciones, o bien la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. El tipo de documento de acompañamiento dependerá de la fecha en que se solicitó la licencia de edificación de la vivienda.

    • En caso de tratarse de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, deberá presentarse la declaración de no existir prohibición expresa en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, para realizar la actividad de vivienda vacacional.

    • Comunicar al cabildo de Tenerife cualquier alteración o modificación de los datos incluidos en la declaración responsable de inicio de actividad, así como el cese de la actividad, en menos de treinta días desde dicho cambio.

    A fin de poder iniciar la actividad de los establecimientos extrahoteleros que no sean viviendas vacacionales, los titulares o explotadores de establecimientos turísticos de alojamientos deberán:

    • Obtener la autorización administrativa de apertura, antes del inicio de la actividad.

    • Formalizar una declaración responsable de inicio de la actividad, dirigida al cabildo de Tenerife para dar de alta la vivienda vacacional en Canarias. En ésta, debe manifestarse el cumplimiento de los requisitos establecidos en el Decreto 142/2010, con la documentación que así lo acredita, y el compromiso a mantenerlos durante el desarrollo de la actividad.

    • Comunicar al cabildo insular correspondiente cualquier alteración o modificación de los datos incluidos en la declaración responsable de inicio de actividad, así como el inicio y el cese de la actividad, en menos de treinta días desde dicho cambio

  • Los establecimientos turísticos radicados en la Comunidad Autónoma de Canarias están obligados a exhibir una placa-distintivo, que variará según la modalidad y clasificación del establecimiento. Las características específicas de éstas se encuentran detalladas en el Decreto 190/2011, de 5 de octubre, del Presidente, por el que se corrige error material del Decreto 50/2011.

    Se exime de esta obligación a aquellas viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal y existiera la prohibición expresa de los propietarios de colocar placas identificativas en zonas comunes o exteriores de la vivienda. En tal caso, deberá presentarse la declaración de la imposibilidad de colocación de la placa distintivo.

    La publicidad de las viviendas vacacionales deberá ajustarse a las exigencias de veracidad, objetividad y buena fe, proporcionando información suficiente al usuario, sin poder inducir a la confusión o error. También deberá incluirse el número de registro que les haya sido asignado.

    La publicidad de los establecimientos turísticos de alojamiento es libre, siempre que no induzca a confusión o error sobre su modalidad, categoría y tipología. Además, la información y publicidad que se realice deberá ser precisa y veraz, y deberá contener, como mínimo, la modalidad, tipología y clasificación del establecimiento, nombre comercial, datos identificativos de la empresa y el domicilio de ésta.

    La información y publicidad de los servicios, así como el catálogo de servicios y de uso de equipamientos, deberán estar redactados como mínimo en español y otro idioma de libre elección. Además, los establecimientos turísticos deberán contar con personal que hable español.

  • La tributación de los alojamientos turísticos en las Canarias está sujeta a los impuestos nacionales aplicables explicados a continuación. Deberá tenerse en cuenta que el equivalente canario al IVA es el IGIC.

    Estos son los impuestos que se deben liquidar cuando se es propietario de una VUT.

    1) Impuestos sobre la renta de las personas físicas (IRPF)

    Los ingresos obtenidos del alquiler de una VUT se consideran, con carácter general, rendimientos de actividad económica, por lo que tributan y se deben declarar en la liquidación del IRPF. Es importante tener en cuenta que se aplicarán las reducciones convenientes del artículo 32 de la Ley del IRPF.

    Por otro lado, se debe tener en cuenta que algunas comunidades autónomas no consideran a las VUT como una actividad económica. En este caso, se tributaría en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario y no tributaría ni IVA ni IAE.

    2) Impuesto sobre el valor añadido (IVA)

    La Ley del IVA exime a aquellos alojamientos turísticos que no ofrezcan servicios típicos de la industria hotelera.

    Servicios sujetos a IVA: Se debe declarar el IVA si el alojamiento turístico ofrece servicios como recepción continua, limpieza periódica, cambio regular de ropa de cama y baño, custodia de maletas, lavandería, prensa, reservas, o servicios de comida. En estos casos, se debe tributar el IVA al 10%, como un establecimiento hotelero.

    Nota: si realiza los alquileres a través de una empresa gestora, y es esta quien realiza estos servicios, al propietario se le repercutirá un IVA al 21%.

    Servicios exentos de IVA: Si el alquiler turístico no incluye los servicios anteriores pero sí ofrece limpieza al inicio y final del período de alquiler, cambio de ropa en esos momentos, limpieza de zonas comunes, o asistencia técnica puntual, se estará exento de declarar el IVA.

    3) Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)

    En el caso que se considere el alquiler de la vivienda de uso turístico como una actividad económica, tributa en el Impuesto sobre las Actividades Económicas. Sin embargo, atendiendo a la normativa de la Ley de Haciendas Locales, el impuesto está exento a aquellos sujetos cuyo importe neto de la cifra de negocios será inferior a 1.000.000 de euros.

    Por actividad económica se entiende aquella que supone la ordenación por cuenta propia de medios de producción y/o recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes y servicios.

  • El Cabildo de Tenerife ha habilitado una página web para facilitar la tramitación de la declaración responsable para los establecimientos extrahoteleros y para las viviendas vacacionales.