Barcelona

Última actualización: julio 2024

¿Qué normativa aplica?

A nivel autonómico, en Cataluña, la normativa que regula las viviendas de uso turístico es la siguiente:

A nivel municipal, en Barcelona, de forma complementaria a la normativa autonómica, también es de aplicación:

Importante

  • Hay una moratoria en la expedición de licencias para VUT y hogares compartidos.

  • El inicio de la actividad de VUT está sujeta a la obtención de la licencia urbanística, que tiene un límite temporal de 5 años. 

  • Se permite el homesharing u hogar compartido, que está regulado por la normativa autonómica.

  • Hay impuestos autonómicos.

Definición, requisitos y restricciones de viviendas de uso turístico

Definición

Artículo 8 del Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT):

Viviendas que son cedidas por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, a cambio de una contraprestación económica para una estancia de temporada y en condiciones de disponibilidad inmediata. En este sentido, según el Decreto 75/2020 de turismo de Cataluña que aplica en Barcelona, se considera estancia de temporada toda ocupación de la vivienda por un periodo de tiempo continuado igual o inferior a 31 días.  

Requisitos

Artículo 221 del Decreto 75/2020, de 4 de agosto, de turismo de Cataluña:

1) Disponer de cédula de habitabilidad. No puede ser ocupado con más plazas que las indicadas en la cédula de habitabilidad. Su capacidad máxima no puede exceder de 15 plazas.

2) Las viviendas habilitadas con anterioridad al 26 de agosto del 2020, fecha de entrada en vigor del Decreto 75/2020 de turismo de Cataluña que tengan, de acuerdo con la cédula, una capacidad superior a 15 plazas, no están sometidos a la limitación de 15 plazas, excepto cuando se produzca un cambio de capacidad o un cambio de titularidad.

3) Satisfacer, en todo momento, las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas en general. Tiene que estar suficientemente amueblado y dotado de los aparatos y enseres necesarios para su ocupación inmediata, y en perfecto estado de higiene.

4) El propietario, o la persona gestora en quien delegue, tiene que facilitar en el ayuntamiento, a las personas usuarias y a los vecinos el teléfono para atender y resolver de manera inmediata consultas e incidencias relativas a la actividad de VUT.

5) Garantizar un servicio de asistencia y mantenimiento de la vivienda.

6) Librar a las personas usuarias un documento que recoja las normas de convivencia acordadas por la comunidad de propietarios donde se integra la vivienda, si hay. Este documento tiene que estar redactado, como mínimo, en catalán, castellano, inglés y francés.

7) Exhibir en un lugar visible y fácilmente localizable para las personas usuarias la comunicación del Número de Inscripción en el Registro de turismo de Cataluña (NIRTC), su capacidad máxima y el teléfono del servicio de asistencia y mantenimiento.

8) Exhibir el NIRTC en todo tipo de publicidad.

9) Requerir a la persona usuaria que abandone inmediatamente la vivienda, en el supuesto de que atente contra las reglas básicas de la convivencia o incumpla ordenanzas municipales dictadas a tal efecto.

10) No impedir y facilitar la actuación inspectora de las autoridades competentes.

11) Remitir a la Dirección General de la Policía la información relativa a la estancia de las personas que se alojan, de acuerdo con la normativa de seguridad ciudadana.

12) Recaudar el impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos (IEET). Esto significa que el usuario de la VUT está obligado al pago de este impuesto, que se realiza al final de la estancia, con la entrega previa de la factura por parte del propietario, quien tendrá que presentar, en su momento, la liquidación ante la Agencia Tributaria de Cataluña.

Restricciones

Artículo 23 del Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT):

Se divide Barcelona en 4 zonas. La posibilidad de obtener una licencia dependerá de la zona donde esté ubicado el inmueble que quiera convertirse en VUT.

Zona 1: Zona de Decrecimiento. En esta zona no se admiten nuevas expediciones de licencias para VUT y tampoco se permite la ampliación de las licencias existentes. 

Comprende el distrito de la Ciutat Vella y los barrios de l’Antiga Esquerra i Dreta de l’Eixample, parte del barrio de Sant Antoni (las islas situadas al este de la calle del Comte d’Urgell y al sud de la calle Floridablanca), y los barrios de Poble-sec, d’Hostafrancs, la Vila de Gràcia, la Vila Olímpica de Poblenou y el barrio de Poblenou.

Zona 2: Zona de Mantenimiento. En esta zona no se admiten nuevas expediciones de licencias para VUT, pero sí se permite la ampliación de las licencias existentes.

Comprende los barrios de Nova Esquerra de l’Eixample, parte de Sant Antoni (las islas situadas al oeste de la calle del Comte d’Urgell y el norte de la calle de Floridablanca), la Sagrada Família, Fort Pienc, la Font de la Guatlla, Sants (excepto el ámbito Estación de Sants-subzona 4D), Les Corts, Sant Gervasi-Galvany, parte de los barrios del Putxet i el Farró y Vallcarca y els Penitents, La Salut, el Camp d’en Grassot i Gràcia Nova, El Baix Guinardó, y los barrios del Parc y la Llacuna de Poblenou, Diagonal Mar y el Front Martítim de Poblenou.

Zona 3: Zona de crecimiento contenido. En esta zona se otorgan nuevas licencias hasta alcanzar el número máximo establecido. Para poder obtener una nueva licencia, deben cumplirse las siguientes condiciones:

  • Solo se puede abrir un nuevo establecimiento cuando se registra una baja en las zonas 1, 2 y 4, hasta un máximo de 370 establecimientos.

  • Solo podrán ubicarse en manzanas cuya densidad no exceda una relación del 1,48% entre el número de VUT y el total de viviendas, o bien hasta alcanzar el máximo de diez VUT por edificio.

Corresponde al resto del suelo urbano de la ciudad que no se incluye en las zonas 1 y 2, exceptuando las zonas de la Marina del Prat Vermell, La Sagrera, el 22@ Nord y Estación de Sants.

Zona 4: Zonas con Regulación Específica. En esta zona no se admiten más implantaciones de VUT, y cada subzona tiene una normativa específica.

Corresponde a las subzonas 4A (Marina del Prat Vermell), 4B (La Sagrera), 4C (22@ Nord) y 4D (Estació de Sants). 

Es importante tener en cuenta que actualmente existe una moratoria a la expedición de licencias de VUT en Barcelona, por lo que no se concederán nuevas licencias hasta que se modifique la regulación actual. 

Definición, requisitos y restricciones de de hogares compartidos

Definición

Artículo 24 del Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT):

El alojamiento turístico que es la vivienda principal y residencia efectiva de la persona titular y que se comparte como servicio de alojamiento con terceras personas a cambio de contraprestación económica y para una estancia de temporada. Es importante tener en cuenta que la persona titular tiene que residir en la vivienda mientras dura la estancia y en ningún caso el titular del hogar compartido puede ser una persona jurídica. Se considera estancia de temporada, según la normativa catalana, toda ocupación de la vivienda por un periodo de tiempo continuado igual o inferior a 31 días.  

En este sentido, según el Decreto 75/2020 de turismo de Cataluña, la persona titular de la actividad es la propietaria o la persona que esta autorice expresamente, siempre que cumpla las mismas condiciones de empadronamiento y residencia efectiva exigidas a las personas propietarias.

Requisitos

Artículo 241 del Decreto 75/2020, de 4 de agosto, de turismo de Cataluña:

1) Los hogares deben compartirse en condiciones de inmediata disponibilidad, deben estar suficientemente amueblados y dotados de los aparatos y utensilios necesarios con la finalidad de prestar un servicio de alojamiento correcto en relación con la totalidad de plazas de que dispongan, todo en perfecto estado de higiene.

2) Los hogares no pueden estar ocupados con más plazas de las indicadas en la cédula de habitabilidad y, en cualquier caso, la capacidad máxima de plazas para personas usuarias turísticas es de 4 en total.

3) Las personas usuarias se deben alojar en habitaciones, y se debe garantizarse su uso privado y estar independizadas mediante una puerta. No es posible destinar las salas de estar a dormitorio.

4) Los hogares deben exhibir en un lugar visible y fácilmente identificable para las personas usuarias la comunicación del Número de Inscripción del Registro de Turismo de Cataluña (NIRTC) y la capacidad máxima de usuarios admitidos. También deben indicar el NIRTC en cualquier anuncio que publiquen o publicidad que lleven a cabo.

5) Los hogares que todavía no dispongan del NIRTC, transitoriamente, suplirán su exhibición con la comunicación del número provisional al que hace referencia el artículo 121-1.2 del Decreto.

6) La persona titular del hogar compartido debe facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata consultas e incidencias relativas a la actividad. Este número también debe estar a disposición de la comunidad de propietarios, vecinos y administraciones públicas con las competencias de turismo a fin de poder comunicar incidencias que se puedan producir y les afecten.

Restricciones

Artículo 24 del Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT):

Prevé la implantación de hogares compartidos únicamente cuando se reconviertan licencias VUT ya existentes. Es decir, no podrá ejercerse la actividad de hogar compartido si antes no se ejercía la actividad de VUT. 

Sin embargo, actualmente existe una moratoria a la expedición de licencias de VUT en Barcelona, por lo que no se concederán nuevas licencias hasta que se modifique la regulación actual. 

Otras cuestiones sobre las VUT y los hogares compartidos

  • Es importante tener en cuenta que actualmente hay una moratoria en la expedición de las licencias VUT.

    Para ejercer la actividad de VUT u hogar compartido se necesita una licencia, así como poder ofrecer una vivienda que se encuentre suficientemente amueblada y dotada de los aparatos y utensilios necesarios para ser ocupada inmediatamente y todo en perfecto estado de higiene. Estos son los pasos a seguir:

    • Para registrar la vivienda como VUT se debe acudir a la oficina de atención ciudadana del distrito delegado del Ayuntamiento de Barcelona, sito de la vivienda. Y, el Ayuntamiento deberá comunicar dicho registro al Registro de Turismo de Cataluña (RTC).

    • Se debe solicitar en la sede electrónica del Ayuntamiento de Barcelona el Informe sobre la vivienda en el que se analiza si la vivienda cumple con los requisitos establecidos en el PEUAT. Dicho informe tiene un coste de 184 euros.

    • Obtenido el informe favorable, se debe solicitar la licencia al Ayuntamiento de Barcelona y tiene el correspondiente coste de 227 euros. La suma de los dos importes supone un coste total de 411 euros por ambos trámites.

    • Finalmente, se debe comunicar el inicio de la actividad al Departamento de Empresa y Trabajo de la Generalitat de Cataluña.

  • Actualmente existe una moratoria a la expedición de licencias de VUT en Barcelona, por lo que no se concederán nuevas licencias hasta que se modifique la regulación actual.

    Sin embargo, cabe tener en cuenta que, según el Decreto Ley 3/2023 de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las VUT, todas las licencias que hayan sido concedidas en Barcelona a partir del 8 de noviembre de 2023 tendrán una duración de 5 años y se podrán renovar por periodos de igual duración siempre y cuando el planeamiento urbanístico del municipio así lo permita.

    Por otro lado, los propietarios que ya cuenten con VUT tienen hasta noviembre de 2028 para solicitar su licencia urbanística. Si no lo hacen, perderán el título habilitante de VUT. Asimismo, si se puede demostrar que este régimen transitorio no compensa la pérdida del título habilitante de VUT, podrán solicitar una única ampliación del régimen transitorio de 5 años más.

  • Con el registro de la vivienda, el Ayuntamiento de Barcelona deberá comunicarlo al Registro de Turismo de Cataluña, que expedirá un número de registro y se comunicará al solicitante.

    El número se deberá incluir en cualquier tipo de publicidad del alojamiento, incluido el anuncio en las plataformas.

  • Cuando se es propietario de una VUT o un hogar compartido en Cataluña se debe tener en cuenta la obligación de cobrar el impuesto sobre las estancias en alojamientos turísticos a la persona física que se aloja en su VUT y después presentar la autoliquidación del impuesto a través del modelo 950. Toda la información sobre el hecho imponible y las exenciones, la base imponible, la cuota tributaria y tarifas o los periodos y plazos de presentación e ingresos pueden consultarse en la web de la Agencia Tributaria de Cataluña.

    La Generalitat, sin embargo, establece excepciones para el pago de este impuesto a los siguientes:

    • Las estancias subvencionadas por programas sociales de una Administración pública de cualquier estado miembro de la Unión Europea.

    • Las estancias de personas de edad igual o inferior a dieciséis años.

    • Las estancias que se realicen por causas de fuerza mayor.

    • Las estancias que realice cualquier persona por motivos de salud, así como las personas que la acompañen.

    En el caso de Barcelona, es importante reparar en la suma que impone el Ayuntamiento, llamado recargo municipal, y que también debe recaudarse y liquidarse. Por ello, se deberán recaudar 5,50 euros por persona y noche.

    Además, se deberá prestar atención a los impuestos nacionales aplicables:

    1) Impuestos sobre la renta de las personas físicas (IRPF)

    Los ingresos obtenidos del alquiler de una VUT se consideran, con carácter general, rendimientos de actividad económica, por lo que tributan y se deben declarar en la liquidación del IRPF. Es importante tener en cuenta que se aplicarán las reducciones convenientes del artículo 32 de la Ley del IRPF.

    Por otro lado, se debe tener en cuenta que algunas comunidades autónomas no consideran a las VUT como una actividad económica. En este caso, se tributaría en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario y no tributaría ni IVA ni IAE.

    2) Impuesto sobre el valor añadido (IVA)

    La Ley del IVA exime a aquellos alojamientos turísticos que no ofrezcan servicios típicos de la industria hotelera.

    Servicios sujetos a IVA: Se debe declarar el IVA si el alojamiento turístico ofrece servicios como recepción continua, limpieza periódica, cambio regular de ropa de cama y baño, custodia de maletas, lavandería, prensa, reservas, o servicios de comida. En estos casos, se debe tributar el IVA al 10%, como un establecimiento hotelero.

    Nota: si realiza los alquileres a través de una empresa gestora, y es esta quien realiza estos servicios, al propietario se le repercutirá un IVA al 21%.

    Servicios exentos de IVA: Si el alquiler turístico no incluye los servicios anteriores pero sí ofrece limpieza al inicio y final del período de alquiler, cambio de ropa en esos momentos, limpieza de zonas comunes, o asistencia técnica puntual, se estará exento de declarar el IVA.

    3) Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)

    En el caso que se considere el alquiler de la vivienda de uso turístico como una actividad económica, tributa en el Impuesto sobre las Actividades Económicas. Sin embargo, atendiendo a la normativa de la Ley de Haciendas Locales, el impuesto está exento a aquellos sujetos cuyo importe neto de la cifra de negocios será inferior a 1.000.000 de euros.

    Por actividad económica se entiende aquella que supone la ordenación por cuenta propia de medios de producción y/o recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes y servicios.

  • Existen fuentes oficiales en las que se puede consultar más información sobre las normativas vigentes en Barcelona y Cataluña. Estas son algunas de ellas:

    El Ayuntamiento de Barcelona ofrece más información sobre los requisitos de comunicación previa de las VUT.