Benidorm
Última actualización: julio 2024
¿Qué normativa aplica?
Las viviendas de uso turístico de Benidorm están reguladas principalmente por la normativa autonómica de la Comunidad Valenciana:
De forma complementaria a la normativa autonómica, también es de aplicación la siguiente normativa municipal:
Importante
Se prohíbe el alquiler de habitaciones, por lo que la modalidad disponible es el homesharing u hogar compartido.
El procedimiento para la obtención de la licencia es complejo: se distingue según la clasificación del suelo en la que está ubicada, si se trata de sistema rural o no, y si el titular de una vivienda es un propietario o una empresa gestora.
El ayuntamiento es el competente para otorgar la licencia.
Definición y requisitos de viviendas de uso turístico
Definición
Artículo 65 de la Ley 15/2018, de 7 de junio, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana:
Son viviendas de uso turístico los inmuebles completos, cualquiera que sea su tipología, que, contando con el informe municipal de compatibilidad urbanística que permita dicho uso, se cedan mediante precio con habitualidad en condiciones de inmediata disponibilidad y con fines turísticos, vacacionales o de ocio.
Se considera que se da la habitualidad cuando se cumplan alguna de las siguientes circunstancias respecto del inmueble:
Sea cedido para su uso turístico por empresas gestoras de viviendas turísticas.
Sea puesto a disposición de los usuarios turísticos por sus propietarios o titulares, con indiferencia de cuál sea el período de tiempo contratado y siempre que se presten servicios propios de la industria hostelera.
Cuando sean utilizados canales de comercialización turística. Se considera que existe comercialización turística cuando se lleve a cabo a través de operadores turísticos o cualquier otro canal de venta turística, incluido Internet u otros sistemas de nuevas tecnologías.
Por otro lado, quedan excluidos de la consideración de VUT, y exentos de sus normas, los siguientes:
Las viviendas que se arrienden por temporada según lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es decir, aquellos que se alquilen por un tiempo superior a 31 días, pero que, por otro lado, no superen los 11 meses.
La promoción, construcción y venta de segundas residencias.
Requisitos
Los requisitos mínimos que deberá tener la VUT son aquellos que requiere la categoría estándar y, en el caso que además la vivienda contenga los requisitos de la categoría superior, ésta se considerará como categoría superior.
Categoría estándar:
Accesos, comunicaciones y estacionamientos:
Entrada de clientes.
Ascensor, a partir del número de plantas de bajo y cuatro plantas más.
Instalaciones y servicios:
Tomas de corriente en todas las habitaciones con indicador de voltaje.
Agua caliente.
Plan de evacuación situado en la puerta de la vivienda.
Lista de teléfonos de urgencia y de interés situado en un lugar visible.
Dimensión de las habitaciones:
Dormitorio doble de 12 metros cuadrados, incluyendo el armario.
Dormitorio principal de 10 metros cuadrados, incluyendo el armario.
Dormitorio individual de 6 metros cuadrados, incluyendo el armario y por cada plaza de litera se debe tener 3,5 metros cuadrados más.
Sala de estar-comedor-cocina de 18 metros cuadrados.
Sala de estar-comedor de 14 metros cuadrados.
Baños de 3,5 metros cuadrados.
Cocina de 5 metros cuadrados.
Estudios deben ser de 24 metros cuadrados.
Dotación de las viviendas:.
En general, las viviendas deberán estar dotados con el mobiliario, la cubertería, el menaje, las sábanas y manteles y otros utensilios y accesorios para atender las necesidades de la clientela de acuerdo con su capacidad.
Todos los dormitorios deberán estar dotados con un armario, dentro o fuera de éste, independientemente de la categoría del alojamiento.
Las viviendas deberán estar dotados con un televisor.
La cocina deberá estar dotada con:
Dos fogones cuando la capacidad de la vivienda no exceda las cuatro plazas y de tres o más cuando exceda esta capacidad
Frigorífico.
Plancha eléctrica.
Horno/microondas.
Extractor de humo o campana.
Categoría superior:
Accesos, comunicaciones y estacionamientos:
Entrada de clientes.
Ascensor, a partir del número de plantas de bajo y dos plantas más.
Parking de clientes.
Instalaciones y servicios:
Tomas de corriente en todas las habitaciones con indicador de voltaje.
Refrigeración en dormitorios, en salas y salones.
Calefacción en dormitorios, en salas y salones.
Teléfono y acceso a internet.
Agua caliente.
Jardines comunes.
Piscina (sustituible por primera línea de playa).
Cajas fuertes individuales.
Plan de evacuación situado en la puerta de la vivienda.
Lista de teléfonos de urgencia y de interés situado en un lugar visible.
Dimensión de las habitaciones.
Dormitorio doble de 12 metros cuadrados, incluyendo el armario.
Dormitorio principal de 14 metros cuadrados, incluyendo el armario.
Dormitorio individual de 9 metros cuadrados, incluyendo el armario.
Sala de estar-comedor-cocina de 26 metros cuadrados.
Sala de estar-comedor de 20 metros cuadrados.
Baños de 5 metros cuadrados y según si la vivienda ofrece más de 4 plazas será necesario dos baños.
Cocina de 8 metros cuadrados.
Lavadero.
Estudios deben ser de 34 metros cuadrados.
Dotación de las viviendas:
En general, las viviendas deberán estar dotados con el mobiliario, la cubertería, el menaje, las sábanas y manteles y otros utensilios y accesorios para atender las necesidades de la clientela de acuerdo con su capacidad.
Todos los dormitorios deberán estar dotados con un armario, dentro o fuera de éste, independientemente de la categoría del alojamiento.
Las viviendas deberán estar dotados con un televisor.
La cocina deberá estar dotada con:
Dos fogones cuando la capacidad de la vivienda no exceda las cuatro plazas y de tres o más cuando exceda esta capacidad.
Frigorífico.
Plancha eléctrica.
Horno/microondas.
Extractor de humo o campana.
Lavadora automática.
Lavaplatos.
Definición y requisitos del alquiler de habitaciones
Definición
Artículo 47 del Decreto 10/2021, de 22 de enero, del Consell, de aprobación del Reglamento regulador del alojamiento turístico en la Comunitat Valenciana:
El artículo 47 del Decreto 10/2021 prohíbe el alquiler por habitaciones de viviendas de uso turístico en su totalidad. Sin embargo, la normativa turística de la Comunidad Valenciana no regula de forma específica la actividad de ‘home sharing’ u hogar compartido, que consiste en que un particular comparta su vivienda habitual, o la que usa en algún momento del año y que está infrautilizada, con viajeros.
El ‘home sharing’ puede adoptar varias modalidades. Algunas de ellas consisten en el alquiler de una habitación vacía de la residencia habitual, el alquiler de una primera residencia o segunda residencia cuando te ausentas temporalmente o, por ejemplo, el alquiler de una casa de pueblo cuando no se está usando .
En este sentido, dicha actividad quedaría amparada por las normas de derecho privado (Código Civil y la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos).
Otras cuestiones sobre las VUT
-
Según el artículo 23 del Decreto 10/2021 para poder llevar a cabo la actividad de alquiler de vivienda para un uso turístico debe realizarse una declaración responsable referente al alta/inicio de la actividad, así como cumplir con los requisitos exigibles en función de la categoría a la que forme parte la vivienda.
La declaración responsable deberá contener un pronunciamiento expreso de lo siguiente:
Ostentar la disponibilidad de la vivienda o viviendas para su dedicación al uso turístico y la documentación que lo acredita según el caso.
Escritura de propiedad del inmueble
Contrato de arrendamiento
Autorización para la gestión entre persona propietaria y empresa
Cumplir con los requisitos exigidos por la normativa para su clasificación en la categoría y capacidad comunicada, y que tales requisitos se mantendrán durante la vigencia de la actividad.
Disponer del informe municipal favorable de la compatibilidad urbanística que permita el uso turístico.
Disponer de licencia de ocupación de la vivienda.
Disponer de un seguro de responsabilidad civil u otra garantía equivalente para cubrir los daños y perjuicios que puedan provocarse en el desarrollo de la actividad.
Debe tenerse en cuenta lo siguiente, dependiendo del tipo del suelo en el que se encuentre el inmueble para poder completar la obtención de registro:
Suelo Urbano:
Obtener el Informe Favorable de Compatibilidad Urbanística del Ayuntamiento.
La vivienda debe contar con la licencia de ocupación (antes cédula de habitabilidad), disponer de todos los requisitos obligatorios según la categoría en la que se encuentre y estar en perfecto estado de limpieza y conservación.
Presentar exclusivamente por vía telemática la declaración responsable cumplimentada y firmada digitalmente por el titular de la vivienda o su representante legal, adjuntando una copia del Informe Favorable de Compatibilidad Urbanística a la declaración responsable.
El último paso dependerá de si se considera propietario (de una a cuatro VUT) o empresa gestora (de cinco VUT en adelante).
Propietario: es aquel que ostenta la propiedad de la vivienda de uso turístico y cuya actividad consista en la cesión a título oneroso del uso y disfrute de, como máximo, una a cuatro viviendas de uso turístico. En el caso de los propietarios, la última fase para poder iniciar el uso turístico de su vivienda es la siguiente:
Cuando se haya realizado la declaración responsable telemáticamente, el Servicio Territorial comprobará los datos declarados y la documentación aportada inscribiendo la vivienda en el Registro de Turismo si está todo correcto.
Recibirá la notificación a su carpeta ciudadana de la Generalitat.
Empresa gestora: son aquellas personas físicas o jurídicas cuya actividad profesional, principal o no, consiste en la cesión a título oneroso del uso y disfrute de, al menos, cinco viviendas de uso turístico, con independencia de su ubicación o no en un mismo edificio o complejo, y de cuál sea el título que les habilite para hacerlo. En el caso de los propietarios, el trámite de obtención de licencia varía en lo siguiente:
Inscripción en el Registro como empresa gestora en el siguiente enlace.
Utilización de la aplicación EEAT-i para la tramitación de las altas, modificaciones y bajas de las viviendas turísticas que gestione.
Las siguientes son excepciones al trámite por vía telemática y se llevará a cabo a través del siguiente trámite:
Viviendas que se inscriban mediante la firma del representante legal.
Viviendas que tengan una capacidad superior a 16 plazas.
Cambios de titular de viviendas ya inscritas.
Viviendas en suelo no urbanizable.
Si se quiere obtener la especialidad rural:
Aportar un Certificado del técnico competente que acredite que el edificio donde se ubica la vivienda tiene valor arquitectónico tradicional, histórico, cultural o etnográfico o bien responde a las características arquitectónicas de la zona.
Las viviendas deberán cumplir con los siguientes requisitos:
La capacidad de la vivienda no podrá superar las 16 plazas.
El mobiliario, enseres y ornamentación deberán responder a la singularidad autóctona de la zona donde se ubique.
La vivienda sita en localidades de menos de 5.000 habitantes, salvo que el suelo no sea urbanizable, en cuyo caso podría tratarse de localidades de mayor número de habitantes.
Suelo No Urbanizable:
Si la vivienda se encuentra en suelo no urbanizable se deberá diferenciar entre si ésta pertenece al sistema rural o no. Dicha diferenciación se puede consultar en el siguiente enlace.
Sistema Rural:
Solicitar en el Ayuntamiento sito del inmueble la exención de la Declaración de Interés Comunitario.
Tramitar la inscripción de la vivienda siguiendo la tramitación ordinaria.
El último paso dependerá de si se considera propietario (de una a cuatro VUT) o empresa gestora (de cinco VUT en adelante).
Propietario: es aquel que ostenta la propiedad de la vivienda de uso turístico y cuya actividad consista en la cesión a título oneroso del uso y disfrute de, como máximo, una a cuatro viviendas de uso turístico. En el caso de los propietarios, la última fase para poder iniciar el uso turístico de su vivienda es la siguiente:
Cuando se haya realizado la declaración responsable telemáticamente, el Servicio Territorial comprobará los datos declarados y la documentación aportada inscribiendo la vivienda en el Registro de Turismo si está todo correcto.
Recibirá la notificación a su carpeta ciudadana de la Generalitat.
Empresa gestora: son aquellas personas físicas o jurídicas cuya actividad profesional, principal o no, consiste en la cesión a título oneroso del uso y disfrute de, al menos, cinco viviendas de uso turístico, con independencia de su ubicación o no en un mismo edificio o complejo, y de cuál sea el título que les habilite para hacerlo. En el caso de los propietarios, el trámite de obtención de licencia varía en lo siguiente:
Inscripción en el Registro como empresa gestora en el siguiente enlace.
Utilización de la aplicación EEAT-i para la tramitación de las altas, modificaciones y bajas de las viviendas turísticas que gestione.
Sistema no Rural:
Rehabilitación de una vivienda:
Solicitar en el Ayuntamiento sito del inmueble la exención de la Declaración de Interés Comunitario.
Tramitar la inscripción de la vivienda siguiendo la tramitación ordinaria.
El último paso dependerá de si se considera propietario (de una a cuatro VUT) o entidad gestora (de cinco VUT en adelante).
Propietario: es aquel que ostenta la propiedad de la vivienda de uso turístico y cuya actividad consista en la cesión a título oneroso del uso y disfrute de, como máximo, una a cuatro viviendas de uso turístico. En el caso de los propietarios, la última fase para poder iniciar el uso turístico de su vivienda es la siguiente:
Cuando se haya realizado la declaración responsable telemáticamente, el Servicio Territorial comprobará los datos declarados y la documentación aportada inscribiendo la vivienda en el Registro de Turismo si está todo correcto.
Recibirá la notificación a su carpeta ciudadana de la Generalitat.
Empresa gestora: son aquellas personas físicas o jurídicas cuya actividad profesional, principal o no, consista en la cesión a título oneroso del uso y disfrute de, al menos, cinco viviendas de uso turístico, con independencia de su ubicación o no en un mismo edificio o complejo, y de cuál sea el título que les habilite para hacerlo. En el caso de los propietarios, el trámite de obtención de licencia varía en lo siguiente:
Inscripción en el Registro como empresa gestora en el siguiente enlace.
Vivienda de nueva construcción:
Debe solicitar la Declaración de Interés Comunitario ante el Servicio Territorial de Urbanismo de la provincia donde se ubica la vivienda.
Tramitar la inscripción de la vivienda siguiendo la tramitación ordinaria.
El último paso dependerá de si se considera propietario (de una a cuatro VUT) o entidad gestora (de cinco VUT en adelante).
Propietario: es aquel que ostenta la propiedad de la vivienda de uso turístico y cuya actividad consista en la cesión a título oneroso del uso y disfrute de, como máximo, una a cuatro viviendas de uso turístico. En el caso de los propietarios, la última fase para poder iniciar el uso turístico de su vivienda es la siguiente:
Cuando se haya realizado la declaración responsable telemáticamente, el Servicio Territorial comprobará los datos declarados y la documentación aportada inscribiendo la vivienda en el Registro de Turismo si está todo correcto.
Recibirá la notificación a su carpeta ciudadana de la Generalitat.
Empresa gestora: son aquellas personas físicas o jurídicas cuya actividad profesional, principal o no, consista en la cesión a título oneroso del uso y disfrute de, al menos, cinco viviendas de uso turístico, con independencia de su ubicación o no en un mismo edificio o complejo, y de cuál sea el título que les habilite para hacerlo. En el caso de los propietarios, el trámite de obtención de licencia varía en lo siguiente:
Inscripción en el Registro como empresa gestora en el siguiente enlace.
-
Todas las viviendas de uso turístico deberán contar con el distintivo correspondiente dependiendo de si se trata de una vivienda rural o no. Las viviendas rurales tendrán el distintivo de color marrón y las que no de color rojo. El acceso al formato del distintivo se encuentra en el siguiente enlace.
En la parte superior del distintivo se reserva un espacio para el número de inscripción en el Registro de cada alojamiento.
La publicidad que se lleve a cabo de las viviendas de uso turístico deberá incluir obligatoriamente el número de registro.
Los titulares de viviendas de uso turístico deberán disponer de ejemplares de hojas de reclamaciones a través del formulario 046.
-
El municipio Benidorm no establece ningún impuesto al uso turístico de las viviendas, sí establece una tasa para la obtención de la licencia.
En la Ordenanza fiscal reguladora de la tasa por la prestación de servicios relacionados con el otorgamiento de licencias establece que para el Informe Urbanístico Municipal o Certificación de Compatibilidad Urbanística para actividades de alojamiento temporal de VUT es de 60 euros.
Sin embargo, se deberá prestar atención a los impuestos nacionales:
1) Impuestos sobre la renta de las personas físicas (IRPF)
Los ingresos obtenidos del alquiler de una VUT se consideran, con carácter general, rendimientos de actividad económica, por lo que tributan y se deben declarar en la liquidación del IRPF. Es importante tener en cuenta que se aplicarán las reducciones convenientes del artículo 32 de la Ley del IRPF.
Por otro lado, se debe tener en cuenta que algunas comunidades autónomas no consideran a las VUT como una actividad económica. En este caso, se tributaría en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario y no tributaría ni IVA ni IAE.
2) Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
La Ley del IVA exime a aquellos alojamientos turísticos que no ofrezcan servicios típicos de la industria hotelera.
Servicios sujetos a IVA: Se debe declarar el IVA si el alojamiento turístico ofrece servicios como recepción continua, limpieza periódica, cambio regular de ropa de cama y baño, custodia de maletas, lavandería, prensa, reservas, o servicios de comida. En estos casos, se debe tributar el IVA al 10%, como un establecimiento hotelero.
Nota: si realiza los alquileres a través de una empresa gestora, y es esta quien realiza estos servicios, al propietario se le repercutirá un IVA al 21%.
Servicios exentos de IVA: Si el alquiler turístico no incluye los servicios anteriores pero sí ofrece limpieza al inicio y final del período de alquiler, cambio de ropa en esos momentos, limpieza de zonas comunes, o asistencia técnica puntual, se estará exento de declarar el IVA.
3) Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)
En el caso que se considere el alquiler de la vivienda de uso turístico como una actividad económica, tributa en el Impuesto sobre las Actividades Económicas. Sin embargo, atendiendo a la normativa de la Ley de Haciendas Locales, el impuesto está exento a aquellos sujetos cuyo importe neto de la cifra de negocios será inferior a 1.000.000 de euros.
Por actividad económica se entiende aquella que supone la ordenación por cuenta propia de medios de producción y/o recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes y servicios.
-
La Generalitat Valenciana cuenta con un enlace de información acerca de posibles dudas que pueden surgir cuando se debe dar el alta a la actividad turística de una vivienda. Así como, los diferentes procedimientos que se deben llevar a cabo relacionados con las viviendas de uso turístico.