Cataluña

Última actualización: julio 2024

¿Qué normativa aplica?

A nivel autonómico, en Cataluña, la normativa que regula las viviendas de uso turístico es la siguiente: 

Esta es la normativa aplicable a nivel autonómico. Sin embargo, también es necesario cumplir con la respectiva normativa local que pueda tener el municipio donde se va a realizar la actividad, que puede incluir restricciones adicionales.

Importante

  • El inicio de la actividad de VUT está sujeta a la obtención de licencia urbanística en los municipios con “problemas de acceso a la vivienda” y “con una alta concentración de VUT”. 

  • Las licencias VUT tienen un límite temporal de 5 años. 

  • Se permite el homesharing u hogar compartido, que está regulado por la normativa autonómica. 

  • Hay impuestos autonómicos.

Definición y requisitos de viviendas de uso turístico

*Es importante tener en cuenta la normativa sectorial del municipio, ya que podrán establecerse restricciones adicionales. 

Definición

Artículo 221-1 del Decreto 75/2020, de 4 de agosto, de turismo de Cataluña:

Tiene la consideración de VUT aquella vivienda que es cedida por su propietario directa o indirectamente, a terceros, a cambio de contraprestación económica para una estancia de temporada y en condiciones de inmediata disponibilidad. Se considera estancia de temporada toda la ocupación de la vivienda por un periodo de tiempo continuado igual o inferior a 31 días.

Requisitos

Art. 221 del Decreto 75/2020, de 4 de agosto, de turismo de Cataluña:

1) Disponer de cédula de habitabilidad. No puede ser ocupado con más plazas que las indicadas en la cédula de habitabilidad. Su capacidad máxima no puede exceder de 15 plazas.

2) Las viviendas habilitadas con anterioridad al 26 de agosto del 2020, fecha de entrada en vigor del Decreto 75/2020, que tengan de acuerdo con la cédula una capacidad superior a 15 plazas, no están sometidos a la limitación de 15 plazas, excepto cuando se produzca un cambio de capacidad o un cambio de titularidad.

3) Satisfacer, en todo momento, las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas en general. Tiene que estar suficientemente amueblado y dotado de los aparatos y enseres necesarios para su ocupación inmediata, y en perfecto estado de higiene.

4) El propietario, o la persona gestora en quien delegue, deberá facilitar al ayuntamiento, a las personas usuarias y a los vecinos el teléfono para atender y resolver de manera inmediata consultas e incidencias relativas a la actividad de VUT.

5) Garantizar un servicio de asistencia y mantenimiento de la vivienda.

6) Librar a las personas usuarias un documento que recoja las normas de convivencia acordadas por la comunidad de propietarios donde se integra la vivienda, si hay. Este documento tiene que estar redactado, como mínimo, en catalán, castellano, inglés y francés.

7) Exhibir en un lugar visible y fácilmente localizable para las personas usuarias la comunicación del Número de Identificación del Registro de Turismo de Cataluña (NIRTC), su capacidad máxima y el teléfono del servicio de asistencia y mantenimiento.

8) Exhibir el NIRTC en todo tipo de publicidad.

9) Requerir a la persona usuaria para que abandone inmediatamente la vivienda, en el supuesto de que atente contra las reglas básicas de la convivencia o incumpla ordenanzas municipales dictadas a tal efecto.

10) No impedir y facilitar la actuación inspectora de las autoridades competentes.

11) Remitir a la Dirección General de la Policía la información relativa a la estancia de las personas que se alojan, de acuerdo con la normativa de seguridad ciudadana.

12) Recaudar el impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos (IEET). Esto significa que el usuario de la VUT está obligado al pago de este impuesto, que se realiza al final de la estancia, con la entrega previa de la factura por parte del propietario, quien tendrá que presentar, en su momento, la liquidación ante la Agencia Tributaria de Cataluña.

Definición y requisitos de hogares compartidos

*Es importante tener en cuenta la normativa sectorial del municipio, ya que podrán establecerse restricciones adicionales. 

Definición

Artículo 241-1 del Decreto 75/2020, de 4 de agosto, de turismo de Cataluña:

Tiene la consideración de hogar compartido el alojamiento turístico que es la vivienda principal y residencia efectiva de la persona titular y que se comparte como servicio de alojamiento con terceras personas a cambio de una contraprestación económica y para una estancia de menos de 31 días. 

La persona titular debe residir en la vivienda mientras dura la estancia y el titular de la actividad será la propietaria o la persona que ésta autorice expresamente, siempre que cumpla las mismas condiciones de empadronamiento y residencia efectiva exigidas a las personas propietarias.

Requisitos

Art. 241 del Decreto 75/2020, de 4 de agosto, de turismo de Cataluña:

1) Compartirse en condiciones de inmediata disponibilidad, deben estar suficientemente amueblados y dotados de los aparatos y utensilios necesarios con la finalidad de prestar un servicio de alojamiento correcto en relación con la totalidad de plazas de que dispongan, todo en perfecto estado de higiene.

2) No pueden estar ocupados con más plazas de las indicadas en la cédula de habitabilidad y, en cualquier caso, la capacidad máxima de plazas para personas usuarias turísticas es de 4 en total.

3) Las personas usuarias se alojan en habitaciones, debe garantizarse su uso privado y estar independizadas mediante una puerta. No es posible destinar las salas de estar a dormitorio.

4) Exhibir en un lugar visible y fácilmente identificable para las personas usuarias la comunicación del Número de Inscripción del Registro de Turismo de Cataluña (NIRTC) y la capacidad máxima de usuarios admitidos. También deben indicar el NIRTC en cualquier anuncio que publiquen o publicidad que lleven a cabo.

5) Los hogares que todavía no dispongan del NIRTC, transitoriamente, suplirán su exhibición con la comunicación del número provisional al que hace referencia el artículo 121-1.2 del Decreto.

6) Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata consultas e incidencias relativas a la actividad. Este número también debe estar a disposición de la comunidad de propietarios, vecinos y administraciones públicas con las competencias de turismo a fin de poder comunicar incidencias que se puedan producir y les afecten.

Otras cuestiones sobre las VUT y los hogares compartidos

  • Para concluir el proceso de registro y obtención de licencia se debe comunicar el inicio de la actividad al Departamento de Empresa y Trabajo de la Generalitat de Cataluña. Dicha comunicación se realiza en los siguientes pasos:

    * Iniciar el trámite por internet completando el siguiente formulario y adjuntando la documentación requerida.

    * Validar el formulario y enviarlo.

    * Una vez enviado, se recibirá el acuse de recibo y la copia del formulario enviado. Asimismo, se recibirá un código identificativo como identificador del trámite, ese será el número provisional que servirá de identificación en los hogares compartidos cuando aún no se haya recibido el NIRTC.

    Una vez presentado el formulario, el Ayuntamiento del municipio donde se encuentre el inmueble comunicará el registro de la vivienda como uso turístico o el hogar compartido al Registro de Turismo de Cataluña.

    El órgano del Registro expedirá un número de identificación al solicitante conforme está debidamente registrado. Dicho número será necesario para la declaración de impuestos y la publicidad de la vivienda.

    Temporalidad de las licencias de VUT

    Según el Decreto Ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las VUT:

    * Se sujetan a licencia urbanística previa todas las actividades de VUT que quieran realizarse en los 262 municipios que se encuentran en el Anexo de la normativa. Se trata de los municipios considerados “con problemas de acceso a la vivienda” y “con una alta concentración de VUT”.

    * Todas las licencias concedidas en estos 262 municipios a partir del 8 de noviembre de 2023 tendrán una duración de 5 años y se podrán renovar por periodos de igual duración siempre y cuando el planeamiento urbanístico del municipio donde estén así lo permita. 

    * Los propietarios de las licencias VUT debidamente habilitadas en estos 262 municipios tendrán cinco años para solicitar su licencia urbanística. Si no lo hacen, perderán el título habilitante de VUT. Asimismo, si se puede demostrar que este régimen transitorio no compensa la pérdida del título habilitante de VUT, podrán solicitar una única ampliación del régimen transitorio de 5 años más.

  • El número del Registro de Turismo de Cataluña se deberá incluir en cualquier tipo de publicidad del alojamiento.

  • Cuando se es propietario de una VUT o un hogar compartido en Cataluña se debe tener en cuenta la obligación de cobrar el impuesto sobre las estancias en alojamientos turísticos a la persona física que se aloja en su VUT y después presentar la autoliquidación del impuesto a través del modelo 950. Toda la información sobre el hecho imponible y las exenciones, la base imponible, la cuota tributaria y tarifas o los periodos y plazos de presentación e ingresos pueden consultarse en la web de la Agencia Tributaria de Cataluña.

    La Generalitat, sin embargo, establece excepciones para el pago de este impuesto a los siguientes:

    • Las estancias subvencionadas por programas sociales de una Administración pública de cualquier estado miembro de la Unión Europea.

    • Las estancias de personas de edad igual o inferior a dieciséis años.

    • Las estancias que se realicen por causas de fuerza mayor.

    • Las estancias que realice cualquier persona por motivos de salud, así como las personas que la acompañen.

    Además, se deberá prestar atención a los impuestos nacionales aplicables, que son los siguientes:

    1) Impuestos sobre la renta de las personas físicas (IRPF)

    Los ingresos obtenidos del alquiler de una VUT se consideran, con carácter general, rendimientos de actividad económica, por lo que tributan y se deben declarar en la liquidación del IRPF. Es importante tener en cuenta que se aplicarán las reducciones convenientes del artículo 32 de la Ley del IRPF.

    Por otro lado, se debe tener en cuenta que algunas comunidades autónomas no consideran a las VUT como una actividad económica. En este caso, se tributaría en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario y no tributaría ni IVA ni IAE.

    2) Impuesto sobre el valor añadido (IVA)

    La Ley del IVA exime a aquellos alojamientos turísticos que no ofrezcan servicios típicos de la industria hotelera.

    Servicios sujetos a IVA: Se debe declarar el IVA si el alojamiento turístico ofrece servicios como recepción continua, limpieza periódica, cambio regular de ropa de cama y baño, custodia de maletas, lavandería, prensa, reservas, o servicios de comida. En estos casos, se debe tributar el IVA al 10%, como un establecimiento hotelero.

    Nota: si realiza los alquileres a través de una empresa gestora, y es esta quien realiza estos servicios, al propietario se le repercutirá un IVA al 21%.

    Servicios exentos de IVA: Si el alquiler turístico no incluye los servicios anteriores pero sí ofrece limpieza al inicio y final del período de alquiler, cambio de ropa en esos momentos, limpieza de zonas comunes, o asistencia técnica puntual, se estará exento de declarar el IVA.

    3) Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)

    En el caso que se considere el alquiler de la vivienda de uso turístico como una actividad económica, tributa en el Impuesto sobre las Actividades Económicas. Sin embargo, atendiendo a la normativa de la Ley de Haciendas Locales, el impuesto está exento a aquellos sujetos cuyo importe neto de la cifra de negocios será inferior a 1.000.000 de euros.

    Por actividad económica se entiende aquella que supone la ordenación por cuenta propia de medios de producción y/o recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes y servicios.

  • La Generalitat de Cataluña dispone de información adicional sobre los diferentes tipos de alojamientos turísticos. Asimismo, también se detalla el procedimiento de registro para la obtención de la licencia de VUT u hogar compartido.