Córdoba

Última actualización: julio 2024

¿Qué normativa aplica?

Importante

  • En el caso de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, los estatutos de la comunidad podrán limitar o prohibir la actividad de VUT. 

  • Se permite el alquiler por habitaciones, para el cual se exige que la persona titular de la explotación o propietaria de la vivienda resida y esté empadronada en ella. 

  • Se pueden comercializar únicamente en los periodos establecidos en la declaración responsable, que podrá ser durante todo el año o en periodos concretos.

Definición y requisitos de viviendas de uso turístico

Definición

Artículo 1 del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las Viviendas de Uso Turístico

No podrán ser viviendas de uso turístico las siguientes viviendas: 

  • Las viviendas sometidas a régimen de protección pública u oficial.

  • Las viviendas ubicadas en inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal, si sus títulos constitutivos o estatutos de la comunidad lo prohíben. 

  • Las unidades de alojamiento situadas en los establecimientos de alojamiento turístico que deban ocupar la totalidad o parte independiente del edificio. 

  • Las viviendas reconocidas en situación de ‟asimilado a fuera de ordenación”, salvo autorización previa expresa por parte del órgano competente municipal para el cambio de actividad.

  • Las viviendas que, por motivos vacacionales o turísticos, se cedan sin contraprestación económica.

  • Las viviendas contratadas por tiempo superior a dos meses computados de forma continuada por una misma persona usuaria.

  • Las viviendas en el medio rural que se destinen a alojamiento turístico, se regularán por lo establecido en el artículo 48 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre y por el Decreto 20/2002. Estas viviendas deberán constituirse como casa rural o como vivienda turística de alojamiento rural (VTAR), y sólo podrán constituirse como VUT si no pueden cumplir con los requisitos de estas dos figuras.

  • Los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo conjunto, que son aquellos formados por tres o más viviendas o apartamentos de una misma persona titular o explotadora, ubicados en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o en un kilómetro. A éstos se les aplicará el Decreto 194/2010, de apartamentos turísticos. 

Artículo 3 del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las Viviendas de Uso Turístico

Tienen la consideración de Viviendas de Uso Turístico aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se ofrezca por precio el servicio de alojamiento en Andalucía de forma habitual y turística. Se presumirá que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.

Artículo 5 del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las Viviendas de Uso Turístico

Las viviendas de uso turístico podrán ser completas, cuando la vivienda se cede en su totalidad, o por habitaciones, debiendo la persona propietaria residir en ella. La capacidad máxima de estas vendrá limitada a lo dispuesto en la licencia de ocupación, y no podrá superar las quince plazas (si se cede en su totalidad) o seis (cuando se cede por habitaciones). En ninguno de los dos casos anteriores se podrá exceder las cuatro plazas por habitación, de las cuales dos deberán ser en camas que no sean literas. Se permitirán dos plazas convertibles en el salón de las viviendas en el grupo completa, que computarán para la capacidad máxima de la vivienda. 

Requisitos

Artículo 6 del Decreto 28/2016, de 2 de feberero, de las Viviendas de Uso Turístico

1) Disponer de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.

2) Disponer de ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas en las habitaciones. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.

3) Disponer de suficiente amueblamiento y dotación de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan.

4) Disponer de un botiquín de primeros auxilios.

5) Disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, los aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos.

6) Disponer de Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de las personas usuarias, y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.

7) Disponer de un sistema de limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.

8) Disponer de ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación de la vivienda y un juego de reposición.

9) Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.

10) Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso.

11) Informar a las personas usuarias de las normas internas sobre uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras y zonas de uso restringido.

12) Se podrán comercializar únicamente durante el periodo que se haga constar en la declaración responsable, que podrá ser todo el año o de periodos concretos. 

13) Cumplir con la normativa de ordenación urbanística municipal. 

14) Tener una dimensión mínima construida de 14 m² por plaza, conforme a la superficie construida de uso principal que conste en la Sede Electrónica del Catastro. En todo caso, la superficie mínima construida de uso principal será de 25 m² o, en su defecto, la que determine el planeamiento urbanístico. 

15) Disponer de dos baños si el número de plazas es superior a cinco y de tres baños si el número de plazas es superior a ocho.

 

16) Los dormitorios y salones tendrán ventilación directa al exterior o a patios ventilados y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. Este requisito no será exigible cuando la Administración local o autonómica por razones de competencia exima de su cumplimiento por motivos de protección arquitectónica. Las cocinas y cuartos de baños tendrán ventilación directa o forzada para la renovación de aire. Las construcciones tipo cueva se ajustarán a lo previsto en la normativa territorial y urbanística. 

17) Disponer de refrigeración centralizada o no centralizada por elementos fijos o portátiles en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo, junio, julio y agosto. 

18) Disponer de calefacción centralizada o no centralizada por elementos fijos o portátiles en las habitaciones y salones, si el periodo de funcionamiento comprende los meses de diciembre, enero, febrero y marzo.

Definición de apartamentos turísticos

Definición

La Junta de Andalucía distingue los apartamentos turísticos de las VUT. Los apartamentos turísticos son conjuntos formados por tres o más viviendas o apartamentos de una misma persona titular o explotadora, ubicados en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no.  Los apartamentos turísticos en Andalucía se clasifican en dos grupos: edificios/complejos y conjuntos. 

  • Pertenecen al grupo edificios/complejos aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo.

  • Pertenecen al grupo conjunto aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no, ocupando sólo una parte de estos, en los que se presta el servicio de alojamiento turístico. Se entiende como grupo de inmuebles no contiguos aquel constituido por dos o más inmuebles situados dentro de una misma urbanización o núcleo residencial dotado de instalaciones o servicios comunes.

Los apartamentos turísticos no tienen un máximo de plazas, aunque sí deberán estar compuestos por como mínimo 3 unidades de alojamiento (apartamentos individuales). Además, la duración máxima de las estancias será de 45 días.

Otras cuestiones sobre las VUT

  • Para el inicio de la actividad como vivienda de uso turístico se deberá cumplimentar y presentar el formulario de “declaración responsable para inicio o ejercicio de la actividad” en el que declare, entre otros extremos, que se cumple con la normativa vigente para ejercer la actividad, normativa que entró en vigor el 11 de mayo del 2016. El trámite debe realizarse obligatoriamente con certificado digital obtenido por la Fábrica Nacional de La Moneda y Timbre, aunque después se podrá presentar tanto electrónica como presencialmente en las oficinas de la Junta de Andalucía.

    El contenido mínimo de la declaración responsable deberá ser:

    • Los datos correspondientes a la identificación de la vivienda, incluida su referencia catastral, y su capacidad en función de la licencia de ocupación o documento equivalente;

    • La identificación de la persona o entidad explotadora y título que la habilite, incluyendo número de teléfono y correo electrónico a efectos de los avisos de disponibilidad de las notificaciones electrónicas (se establece de plazo hasta el 22 de agosto de 2024 de las VUT ya registradas para su inscripción);

    • La identificación de los datos de la persona propietaria y domicilio a efectos de notificaciones;

    • La identificación de la persona o entidad explotadora, título que la habilite, en caso de que no fuera la persona propietaria de la vivienda;

    • Los períodos exactos de la actividad, considerándose actividad clandestina la comercialización fuera de los mismos (siendo estos modificables mediante declaración electrónica);

    • La manifestación de la Comunidad de Propietarios en la que se certifique que los títulos constitutivos o estatutos de la comunidad no contiene una prohibición expresa para la actividad de alojamiento turístico. Los períodos de actividad de VUT ya inscritas antes del 22 de agosto de 2024;

    • La manifestación de que la vivienda resulta compatible para el uso como vivienda de uso turístico de conformidad con la planificación u ordenación urbanística aplicable;

    • La autorización expresa para la cesión e intercambio de datos por parte de las Administraciones públicas a efectos del necesario ejercicio de sus respectivas competencias, incluidas las fuerzas y cuerpos de seguridad y las autoridades tributarias.

    La declaración responsable es un trámite totalmente gratuito.

    Una particularidad del proceso de alta de los apartamentos turísticos y las VUT en Andalucía es que la administración realizará una visita de inspección al alojamiento una vez se haya presentado la declaración responsable. Su objetivo es comprobar la veracidad de los datos que se hayan presentado y es importante no tener la vivienda ocupada el día de la inspección, ya que si no se necesitará el consentimiento expreso firmado de los huéspedes.

    Una vez inscrita la vivienda de uso turístico, el código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía habrá de indicarse en toda publicad o promoción realizada por cualquier medio.

    Según el artículo 7.1 del Decreto 28/2016, todos los apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico de Andalucía están obligados a firmar un contrato con sus huéspedes, en el que conste, al menos, el nombre de la persona o entidad explotadora de la vivienda, el código alfanumérico de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, el número de personas que la van a ocupar, las fechas de entrada y salida, el precio total de la estancia y número de teléfono previsto en el artículo 6.j) del Decreto.

  • La presentación de la declaración responsable es requisito suficiente para poder alquilar la propiedad. La administración la inscribirá de oficio en el Registro una vez aprobada la solicitud, tras lo cual contactará con el propietario, o persona con permiso de este, para entregarle el código de inscripción en el RTA.

    El código no es de carácter privado: se deberá mostrar en toda su publicidad y, por supuesto, en toda la cartelería del negocio.

  • En la Comunidad Autónoma de Andalucía no existen impuestos autonómicos que graben las estancias turísticas.

    Sin embargo, se deberá prestar atención a los impuestos nacionales:

    1) Impuestos sobre la renta de las personas físicas (IRPF)

    Los ingresos obtenidos del alquiler de una VUT se consideran, con carácter general, rendimientos de actividad económica, por lo que tributan y se deben declarar en la liquidación del IRPF. Es importante tener en cuenta que se aplicarán las reducciones convenientes del artículo 32 de la Ley del IRPF.

    Por otro lado, se debe tener en cuenta que algunas comunidades autónomas no consideran a las VUT como una actividad económica. En este caso, se tributaría en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario y no tributaría ni IVA ni IAE.

    2) Impuesto sobre el valor añadido (IVA)

    La Ley del IVA exime a aquellos alojamientos turísticos que no ofrezcan servicios típicos de la industria hotelera.

    Servicios sujetos a IVA: Se debe declarar el IVA si el alojamiento turístico ofrece servicios como recepción continua, limpieza periódica, cambio regular de ropa de cama y baño, custodia de maletas, lavandería, prensa, reservas, o servicios de comida. En estos casos, se debe tributar el IVA al 10%, como un establecimiento hotelero.

    Nota: si realiza los alquileres a través de una empresa gestora, y es esta quien realiza estos servicios, al propietario se le repercutirá un IVA al 21%.

    Servicios exentos de IVA: Si el alquiler turístico no incluye los servicios anteriores pero sí ofrece limpieza al inicio y final del período de alquiler, cambio de ropa en esos momentos, limpieza de zonas comunes, o asistencia técnica puntual, se estará exento de declarar el IVA.

    3) Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)

    En el caso que se considere el alquiler de la vivienda de uso turístico como una actividad económica, tributa en el Impuesto sobre las Actividades Económicas. Sin embargo, atendiendo a la normativa de la Ley de Haciendas Locales, el impuesto está exento a aquellos sujetos cuyo importe neto de la cifra de negocios será inferior a 1.000.000 de euros.

    Por actividad económica se entiende aquella que supone la ordenación por cuenta propia de medios de producción y/o recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes y servicios.

  • La persona que alquile la vivienda tendrá derecho a su ocupación desde las 15 horas del primer día del periodo contratado hasta las 11:00 horas del día señalado como fecha de salida, pudiendo acordarse individualmente un régimen diferente. En caso de que la persona explotadora no se encontrase en la vivienda a la hora de llegada o salida de los clientes, se deberá concertar previamente la entrega de llaves. En el caso de que la entrega de llaves se realice a través de su depósito en candados, cajetines de seguridad o análogos, los mismos no podrán ubicarse en elementos del mobiliario urbano de las vías públicas.

  • La Junta de Andalucía tiene a disposición de los ciudadanos una página web con las preguntas más comunes y sus respuestas.