Donostia / San Sebastián

Última actualización: julio 2024

¿Qué normativa aplica?

Importante

  • Se permite el alquiler turístico por habitaciones. 

  • En el caso de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, los estatutos de la comunidad podrán limitar o prohibir la actividad de VUT.

  • El Plan General de Ordenación Urbana prohíbe implantar nuevas VUT en las zonas del Puerto y del Casco Viejo.  

  • Hay restricciones para la ubicación de las VUT en los ámbitos urbanísticos de El Antiguo, Ensanche de Amara (I), Ensanche, San Bartolomé, Amara Zaharra, Miraconcha, Aldapeta, Paseo de Francia, Egia, Gros (I y II) y Sagüés.

Definición y requisitos de viviendas de uso turístico

Definición

Artículo 1 del Decreto 101/2018, de 3 de julio, de viviendas y habitaciones de vivienda para uso turístico:

Se entiende por vivienda de uso turístico aquella vivienda que se ofrezca, comercialice o ceda en su totalidad, como alojamiento por motivos turísticos, de modo reiterado o habitual, a cambio de contraprestación económica, en condiciones de inmediata disponibilidad.

La normativa entiende por habitualidad que la persona titular realice publicidad de la vivienda a través de un canal de oferta turística, u ofrezca alojamiento, durante dos o más veces al año, por un periodo igual o inferior a 31 días. 

Las viviendas de uso turístico en Donostia - San Sebastián están sujetas a los mismos requisitos que a nivel autonómico del País Vasco. Sin embargo, la normativa municipal segmenta la ciudad en diversas zonas e impone restricciones específicas para las residencias ubicadas en ciertas áreas designadas. 

Requisitos

Artículos 12, 14 y 15 del Decreto 101/2018, de 3 de julio, de viviendas y habitaciones de vivienda para uso turístico:

1) Disponer, como mínimo, de una cocina, un cuarto de baño y una estancia destinada a dormir, que podrá ser un dormitorio o una sala habilitada a tal fin.

2) Contar, en los dormitorios y las salas de estar destinadas a dormir, con una fuente de iluminación natural y ventilación directa al exterior o a patio ventilado.

3) Garantizar un uso privativo de los dormitorios, que deberán estar independizados mediante puerta.

4) Disponer de un cuarto de baño por cada cuatro personas, con lavabo, inodoro y plato de ducha o bañera. En caso de estar incorporado en una habitación, se considerará de uso exclusivo para las personas alojadas en ella, y deberá contarse con otro a disposición del resto de huéspedes, respetando la proporción anterior.

5) Estar completamente amuebladas y dotadas de las instalaciones, servicios y electrodomésticos, así como del ajuar doméstico y de los elementos de limpieza e higiene que sean precisos para su ocupación y disfrute inmediatos.

6) Contar, como mínimo, con:

  • Electricidad y agua corriente potable, caliente y fría;

  • Calefacción en habitaciones, baños, salas de estar y comedor;

  • Equipamiento de los dormitorios, consistente en cama, un armario ropero con perchas suficientes, una silla o butaca, y una mesilla con lámpara de noche;

  • Equipamiento y ropa de cama completos, y un juego de toallas por persona.

7) Contar con los siguientes elementos de seguridad, en un lugar visible y próximo a la entrada:

  • Un plano con indicación de las salidas al exterior, en el que consten sus distintas dependencias y el número de plazas de cada habitación;

  • Información sobre la localización y el teléfono de los servicios de bomberos, policía y atención sanitaria más próximos, así como la indicación del número de teléfono 112 de atención de emergencias;

  • Un extintor manual;

  • Un botiquín de primeros auxilios.

Prohibiciones y obligaciones

Artículos 11 a 23 del Decreto 101/2018, de 3 de julio, de viviendas y habitaciones de vivienda para uso turístico; y artículo 59.2.E.b) de la Modificación del Plan General de Ordenación Urbana de San Sebastián, de 2001:

1) En caso de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, no podrá ejercerse la actividad turística de alojamiento si los estatutos o normas de la comunidad de propietarios contienen una prohibición expresa al efecto. Para ser efectiva la prohibición, los estatutos o normas deberán estar debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad.

2) Ofrecer un número de plazas acorde con sus características constructivas, de acuerdo con lo dispuesto en los instrumentos de planeamiento y la regulación del suelo y de la edificación de cada municipio. En defecto de norma específica, el número máximo de ocupantes de la vivienda deberá seguir las siguientes ratios:

  • Vivienda para una persona: mínimo 25 metros cuadrados útiles de superficie. 

  • Vivienda para dos personas: mínimo 33 metros cuadrados útiles de superficie.

  • Vivienda para tres o más personas: mínimo 15 metros cuadrados útiles de superficie por persona.

3) Se prohíbe alojar un número de personas mayor del que corresponda a la capacidad máxima de la vivienda, según los datos que consten en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi. No obstante, se prohíbe, aunque la capacidad máxima de la vivienda lo permita, ofertar más de 8 plazas en total.

4) Se dispondrá a los usuarios un servicio de atención telefónica con un horario mínimo de 08:00 a 22:00 horas, de lunes a domingo.

5) Exhibir en el exterior del edificio, en un lugar de fácil visibilidad, el distintivo oficial que las identifique como vivienda o habitación de vivienda particular para uso turístico. Además, deberá exhibirse otro distintivo en el interior del edificio, junto a la puerta de entrada de cada una de las viviendas. 

  • Los modelos oficiales de los distintivos se describen en el Anexo II del Decreto 101/2018.

6) Contratar un seguro de responsabilidad civil que garantice los daños a la salud o a la seguridad física de las personas usuarias o de terceras personas, así como los relativos a la seguridad financiera de las personas usuarias. 

7) Poner a disposición de los usuarios las hojas oficiales de reclamación. 

8) Cumplir con los requisitos en materia de infraestructuras, urbanismo, construcción, edificación, seguridad, medio ambiente, higiene y salud laboral pertinentes.

9) Se prohíbe implantar nuevas viviendas de uso turístico en las zonas del Puerto y del Casco Viejo, de acuerdo con lo establecido en el Plan General de Ordenación Urbanística de San Sebastián, de 2001.

10) En los ámbitos urbanísticos de El Antiguo, Ensanche de Amara (I), Ensanche, San Bartolomé, Amara Zaharra, Miraconcha, Aldapeta, Paseo de Francia, Egia, Gros (I y II) y Sagüés, aplican las siguientes restricciones:

  • En la primera planta alta, solo se permitirán VUT con acceso común al de las viviendas cuando su superficie útil, junto con otros usos no residenciales, no exceda los 250 metros cuadrados útiles. 

  • En plantas superiores a la primera, se permite una vivienda turística con acceso común si ninguna de las plantas inferiores está o será destinada a uso residencial. Es decir, todas las plantas deberán tener otros usos autorizados distintos a la residencia. Asimismo, la superficie total de estos usos no residenciales no podrá superar los 250 metros cuadrados útiles. 

  • En edificios de 7 o más plantas, se permite la vivienda turística en las plantas altas sin necesidad de cumplir el requisito de ausencia de uso residencial en plantas inferiores, siempre que no se exceda el límite de 250 metros cuadrados. En este caso, se permitirá una vivienda turística por cada 6 plantas.

11) En el resto de los ámbitos urbanísticos del suelo urbano residencial delimitado en el Plan General de Ordenación Urbanística de San Sebastián, se permiten hasta dos viviendas turísticas en plantas altas en edificios de 7 o más plantas, a las que se añadirán dos viviendas adicionales por cada 6 plantas extras, siempre que no se exceda el límite de 350 metros cuadrados útiles de usos no residenciales. En estos casos, solo se permite una vivienda turística por planta. 

Definición y requisitos del alquiler de habitaciones

Definición

Artículo 1 del Decreto 101/2018, de 3 de julio, de viviendas y habitaciones de vivienda para uso turístico:

En el País Vasco se permite el alquiler turístico de habitaciones en viviendas particulares. Se entiende por alojamiento en habitación de vivienda particular para uso turístico el que se ofrezca, comercialice o ceda por habitaciones, de forma temporal, por motivos turísticos, de modo reiterado o habitual, a cambio de contraprestación económica, en condiciones de inmediata disponibilidad.

La normativa entiende por habitualidad que la persona titular realice publicidad de la vivienda a través de un canal de oferta turística, o si ofrece alojamiento, durante dos o más veces al año, por un periodo igual o inferior a 31 días.

Por vivienda particular se considera el lugar de residencia efectiva de la persona titular.

Requisitos

Artículos 12, 14 y 15 del Decreto 101/2018, de 3 de julio, de viviendas y habitaciones de vivienda para uso turístico:

1) Contar, además de cocina y cuarto de baño, con un dormitorio destinado al alojamiento turístico, que deberá ser distinto de los reservados a las personas que residan en la vivienda. A tal efecto, no se podrán destinar a dormitorio las salas de estar.

2) Garantizar un uso privativo del dormitorio, que deberán estar independizados mediante puerta.

3) Se prohíbe que una misma persona titular pueda ofertar o comercializar habitaciones en más de una vivienda.

4) En caso de cesión turística de habitaciones en una vivienda arrendada, será el arrendatario quien deberá presentar la declaración responsable.

Otras cuestiones sobre las VUT y el alquiler de habitaciones

  • Para poder iniciar la actividad de la vivienda de uso turístico y del alojamiento en habitación de vivienda particular es necesario que el propietario del mismo lleve a cabo lo siguiente:

    • Presentar una declaración responsable de inicio de actividad turística antes del inicio de la actividad, en la que deberá asegurarse el cumplimiento de las exigencias de la normativa. Este trámite es obligatorio para el alquiler turístico de viviendas y habitaciones, y puede realizarse electrónicamente en la sede electrónica del Gobierno Vasco o presencialmente ante las oficinas o delegaciones territoriales del departamento de turismo del País Vasco. La presentación de la declaración responsable conlleva la inscripción de la vivienda o habitación en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi, así como la asignación de un número que deberá constar en toda la publicidad.

    • Comunicar al Gobierno Vasco cualquier modificación ulterior de los datos incluidos en las declaraciones responsables o documentación complementaria, así como el cese de la actividad, antes de que se produzcan los cambios,

    • En el caso del alquiler turístico de viviendas, deberán contar con licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.

  • Según el artículo 20 del Decreto 101/2018, en toda la publicidad y documentos informativos del alojamiento turístico en viviendas o habitaciones deberá constar el número de inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi.

    Asimismo, antes de concertar la reserva o el servicio, deberá proporcionarse a los usuarios de las viviendas o habitaciones toda la información sobre el contrato y las características del alojamiento y sus condiciones de uso. Deberá incluirse, en todo caso, las condiciones de alojamiento, los precios, los servicios prestados y las normas internas y de uso.

  • En el País Vasco no existen impuestos autonómicos que graben las viviendas de uso turístico. Sin embargo, se deberá prestar atención a los impuestos nacionales aplicables (IRPF, IVA, IAE).

    Estos son los impuestos que se deben liquidar cuando se es propietario de una VUT:

    1) Impuestos sobre la renta de las personas físicas (IRPF)

    Los ingresos obtenidos del alquiler de una VUT se consideran, con carácter general, rendimientos de actividad económica, por lo que tributan y se deben declarar en la liquidación del IRPF. Es importante tener en cuenta que se aplicarán las reducciones convenientes del artículo 32 de la Ley del IRPF.

    Por otro lado, se debe tener en cuenta que algunas comunidades autónomas no consideran a las VUT como una actividad económica. En este caso, se tributaría en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario y no tributaría ni IVA ni IAE.

    2) Impuesto sobre el valor añadido (IVA)

    La Ley del IVA exime a aquellos alojamientos turísticos que no ofrezcan servicios típicos de la industria hotelera.

    Servicios sujetos a IVA: Se debe declarar el IVA si el alojamiento turístico ofrece servicios como recepción continua, limpieza periódica, cambio regular de ropa de cama y baño, custodia de maletas, lavandería, prensa, reservas, o servicios de comida. En estos casos, se debe tributar el IVA al 10%, como un establecimiento hotelero.

    Nota: si realiza los alquileres a través de una empresa gestora, y es esta quien realiza estos servicios, al propietario se le repercutirá un IVA al 21%.

    Servicios exentos de IVA: Si el alquiler turístico no incluye los servicios anteriores pero sí ofrece limpieza al inicio y final del período de alquiler, cambio de ropa en esos momentos, limpieza de zonas comunes, o asistencia técnica puntual, se estará exento de declarar el IVA.

    3) Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)

    En el caso que se considere el alquiler de la vivienda de uso turístico como una actividad económica, tributa en el Impuesto sobre las Actividades Económicas. Sin embargo, atendiendo a la normativa de la Ley de Haciendas Locales, el impuesto está exento a aquellos sujetos cuyo importe neto de la cifra de negocios será inferior a 1.000.000 de euros.

    Por actividad económica se entiende aquella que supone la ordenación por cuenta propia de medios de producción y/o recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes y servicios.