Madrid
Última actualización: julio 2024
¿Qué normativa aplica?
A nivel autonómico, en la Comunidad de Madrid, hay tres normativas que regulan el uso turístico de las viviendas:
A nivel municipal, en Madrid, de forma complementaria a la normativa autonómica, también son de aplicación:
Importante
Hay una moratoria en la expedición de licencias VUT hasta la aprobación de la Modificación del Plan General el primer trimestre de 2025.
No se permite el alquiler por habitaciones, por lo que la modalidad disponible es el ‘homesharing’ u hogar compartido.
Se exige el Certificado de Idoneidad para las Viviendas de Uso Turístico (CIVUT).
Requisitos adicionales en los distritos de Centro, Chamberí, Arganzuela, Salamanca, Retiro y los barrios El Viso y Argüelles.
Definición y requisitos de viviendas de uso turístico
Definición
Artículo 2 del Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid:
Las viviendas de uso turístico son “aquellos pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.”
Se diferencian de los apartamentos turísticos en que los apartamentos turísticos deben formar parte de un mismo edificio destinado en exclusiva al alojamiento turístico o contar con accesos y escaleras independientes.
Requisitos
1) En los edificios de uso residencial de los distritos Centro, Chamberí, Arganzuela, Salamanca, Retiro y los barrios El Viso y Argüelles, las VUT deberán contar con un acceso independiente, distinto a la puerta de entrada del edificio.
2) Estar ubicadas en la planta baja o primera del edificio, siempre que no haya viviendas bajo las mismas.
3) Deberán estar compuestas como mínimo, por un salón-comedor, cocina, dormitorio y baño, pudiendo denominarse “estudios” cuando en el salón-comedor-cocina esté integrado el dormitorio y cuente con un máximo de dos plazas.
4) La superficie útil deberá ser igual o superior a cuarenta metros cuadrados, sin incluir en este cómputo las terrazas, balcones y tendederos.
5) Excepcionalmente, podrá reducirse la superficie mínima de la vivienda hasta treinta metros cuadrados en las viviendas colectivas, en caso de disponer de zonas comunitarias de estancia y ocio en una cuantía igual o superior a la suma de la reducción de la superficie de cada vivienda.
6) Las piezas de la vivienda deberán cumplir las condiciones mínimas de dimensión y edificación establecidas en la sección primera del capítulo 7.6. y las condiciones higiénicas y de seguridad establecidas en el capítulo 7.3. del Expediente 135/2021/00796, relativo a la Modificación de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 17 de abril de 1997.
7) Deberán respetar las disposiciones referentes a los efectos adversos para el medio ambiente de las VUT, detallados en el octavo artículo del Plan Especial de Regulación del uso de Servicios Terciarios en la clase de Hospedaje de 2019.
8) En los distritos Centro, Chamberí, Arganzuela, Salamanca, Retiro y los barrios de El Viso y Argüelles, las VUT no podrán estar ubicadas en edificaciones cuyo uso sea residencial, con nivel de usos A o E y nivel de protección 3 o sin catalogar, de acuerdo con el Plan Especial de Regulación del uso de Servicios Terciarios en la clase de Hospedaje.
9) Deberá especificarse un número de teléfono de atención permanente (24h), para las incidencias o consultas que los usuarios puedan plantear; asimismo deberá disponer de un rótulo informativo con los teléfonos y direcciones de los servicios de emergencia y sanitarios redactados al menos en español e inglés.
10) Deberá instalarse un cartel de precios en la entrada del alojamiento y en un lugar visible, donde deberá mostrarse el precio final a pagar por los huéspedes.
11) Antes de la contratación del alojamiento, deberá informarse a los huéspedes acerca de las condiciones de accesibilidad del alojamiento.
12) Deberán estar amuebladas, equipadas y en condiciones de uso inmediato, y disponer de hojas oficiales de reclamación.
13) Deberán respetar las capacidades máximas de alojamiento:
Para viviendas inferiores a 25 metros cuadrados útiles, hasta dos personas, en al menos una pieza habitable.
Para viviendas entre 25 metros cuadrados y 40 metros cuadrados, hasta cuatro personas, en al menos dos piezas habitables.
Por cada 10 metros cuadrados útiles adicionales en, al menos una pieza habitable más independiente, se permitirán dos personas más.
14) Deberán disponer de un seguro de responsabilidad civil que cubra los riesgos de los usuarios por daños corporales, materiales y los perjuicios económicos causados por el ejercicio de la actividad.
Sobre el CIVUT
Para obtener la licencia de Vivienda de Uso Turístico es necesario tener el Certificado de Idoneidad para las Viviendas de Uso Turístico (CIVUT). Para obtenerlo, será necesario que la vivienda cuente con los siguientes requisitos:
Disponer de calefacción y suministro de agua fría y caliente.
Disponer al menos de una ventilación directa al exterior o a patio no cubierto.
Disponer de un extintor manual, en el interior de la vivienda colocado a no más de 15 metros de la puerta de salida de la vivienda.
Disponer de señalización básica de emergencia indicando la puerta de salida de la vivienda.
Disponer de un plano de evacuación del edificio y de la vivienda en un lugar visible.
Alquiler de habitaciones
En viviendas de uso turístico
Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid:
El Decreto 79/2014 únicamente contempla la cesión en su totalidad de las viviendas de uso turístico, por lo que no se permite el alquiler por habitaciones. Sin embargo, la normativa turística de la Comunidad Autónoma de Madrid no regula de forma específica la actividad de ‘home sharing' u hogar compartido, que consiste en que un particular comparta su vivienda habitual, o la que usa en algún momento del año y que está infrautilizada, con viajeros.
El ‘home sharing’ puede adoptar varias modalidades. Algunas de ellas consisten en el alquiler de una habitación vacía de la residencia habitual, el alquiler de una primera residencia o segunda residencia cuando te ausentas temporalmente o, por ejemplo, el alquiler de una casa de pueblo cuando no se está usando .
En este sentido, dicha actividad quedaría amparada por las normas de derecho privado (Código Civil y la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos).
Otras cuestiones sobre las VUT
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Es importante tener en cuenta que actualmente existe una moratoria a la expedición de licencias de VUT en los anillos 1, 2 y 3 de Madrid, hasta que se apruebe la Modificación del Plan General, previsto para principios de 2025. Se puede consultar la delimitación de los anillos en el Plan Especial de Hospedaje. Adicionalmente, en toda la ciudad se suspenden las licencias para VUT en edificaciones distintas al ámbito residencial que se sitúen en planta baja.
Para poder iniciar la actividad de la vivienda de uso turístico es necesario que el propietario del mismo lleve a cabo lo siguiente:
Disponer o solicitar el Certificado de Idoneidad para las Viviendas de Uso Turístico (CIVUT), que debe ser emitido por un arquitecto y garantiza que el alojamiento cumpla con las condiciones mínimas de alojamiento. El precio del CIVUT suele oscilar entre los 200 y 500 euros.
Presentar de forma electrónica o presencial ante la dirección general competente en materia de Turismo una declaración responsable de inicio de la actividad de alojamiento turístico, acompañada del CIVUT.
La declaración responsable puede presentarse telemáticamente, a través de la Sede Electrónica de la Comunidad de Madrid, o presencialmente en la Oficina de Atención al Ciudadano más cercana.
No hay un plazo específico para presentarla: puede hacerse en cualquier momento del año. Sin embargo, es importante tener en cuenta que deberá presentarse antes de empezar a alquilar la vivienda.
El trámite de presentación de la declaración es gratuito.
Inscribir la vivienda y actividad en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid en la dirección general competente, que en este caso es la Dirección General de Turismo y Hostelería.
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La normativa de la Comunidad de Madrid no establece ningún requisito en el anuncio de la VUT más allá de la obligación de exhibir en la puerta de entrada de cada vivienda, y en un lugar visible, una placa distintiva, que deberá adquirirse por cuenta propia de un proveedor independiente.
En el anuncio de la VUT no es necesario incluir ningún tipo de identificación de la declaración responsable ni del Registro de Empresas Turísticas.
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En la Comunidad de Madrid no existen impuestos autonómicos que graben las viviendas de uso turístico, y en la ciudad de Madrid no existe una tasa turística.
Sin embargo, se deberá prestar atención a los impuestos nacionales aplicables, que son los mencionados a continuación.
1) Impuestos sobre la renta de las personas físicas (IRPF)
Los ingresos obtenidos del alquiler de una VUT se consideran, con carácter general, rendimientos de actividad económica, por lo que tributan y se deben declarar en la liquidación del IRPF. Es importante tener en cuenta que se aplicarán las reducciones convenientes del artículo 32 de la Ley del IRPF.
Por otro lado, se debe tener en cuenta que algunas comunidades autónomas no consideran a las VUT como una actividad económica. En este caso, se tributaría en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario y no tributaría ni IVA ni IAE.
2) Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
La Ley del IVA exime a aquellos alojamientos turísticos que no ofrezcan servicios típicos de la industria hotelera.
Servicios sujetos a IVA: Se debe declarar el IVA si el alojamiento turístico ofrece servicios como recepción continua, limpieza periódica, cambio regular de ropa de cama y baño, custodia de maletas, lavandería, prensa, reservas, o servicios de comida. En estos casos, se debe tributar el IVA al 10%, como un establecimiento hotelero.
Nota: si realiza los alquileres a través de una empresa gestora, y es esta quien realiza estos servicios, al propietario se le repercutirá un IVA al 21%.
Servicios exentos de IVA: Si el alquiler turístico no incluye los servicios anteriores pero sí ofrece limpieza al inicio y final del período de alquiler, cambio de ropa en esos momentos, limpieza de zonas comunes, o asistencia técnica puntual, se estará exento de declarar el IVA.
3) Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)
En el caso que se considere el alquiler de la vivienda de uso turístico como una actividad económica, tributa en el Impuesto sobre las Actividades Económicas. Sin embargo, atendiendo a la normativa de la Ley de Haciendas Locales, el impuesto está exento a aquellos sujetos cuyo importe neto de la cifra de negocios será inferior a 1.000.000 de euros.
Por actividad económica se entiende aquella que supone la ordenación por cuenta propia de medios de producción y/o recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes y servicios.
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