Pollença

Última actualización: julio 2024

¿Qué normativa aplica?

Importante

  • Moratoria en la expedición de licencias ETV hasta 2026.

  • La regulación que se aplica es la autonómica de las Islas Baleares excepto en lo relativo al procedimiento de obtención de la licencia y de registro.

  • Diferentes requisitos según el tipo de vivienda que se trate (unifamiliar, plurifamiliar, viviendas principales). Los requisitos pueden ser indispensables o evaluables y funcionan mediante un sistema de puntos.

  • En el caso de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, los estatutos de la comunidad podrán limitar o prohibir la actividad de VUT.

  • No se permite el alquiler por habitaciones, por lo que la modalidad disponible es el homesharing. 

  • Límite máximo de tres ETV. 

  • En viviendas principales, sólo se pueden alquilar ETV durante los meses de julio y agosto. 

Definición y requisitos de estancias turísticas en viviendas

Definición

Artículo 50 de la Ley 8/2012, del Turismo de las Islas Baleares:

Sobre la comercialización de estancias turísticas de corta duración la ley regula que se podrán comercializar estancias turísticas de corta duración en viviendas unifamiliares, siempre que se lleve a efecto por su propietario o por medio de operadores o cualquiera de los canales de comercialización turística y siempre que se ofrezca con los servicios turísticos. Tendrán que consistir en la cesión temporal del derecho de goce y disfrute de la totalidad de la vivienda por periodos de tiempo no superior a dos meses al año.

Existen tres tipos de viviendas de uso turístico en las Islas Baleares: Estancias Turísticas en Viviendas unifamiliares, Estancias Turísticas en Viviendas plurifamiliares, Estancias Turísticas en Viviendas Principales (unifamiliares y plurifamiliares). Cada tipo tiene sus particularidades.

Requisitos

Artículo 51 de la Ley 8/2012, del Turismo de las Islas Baleares:

Hay dos tipos de requisitos: unos indispensables y, por lo tanto, de obligado cumplimiento, y otros evaluables. Con respecto a estos últimos, la persona interesada tiene que otorgar la puntuación que considere adecuada a cada uno de los aspectos, con el máximo de puntos indicados. El total de puntos obtenidos no puede ser inferior a 70. 

La distinción entre los requisitos indispensables y evaluables se encuentran en el Anexo 6 del siguiente documento. 

Sobre la acreditación provisional, en caso de que se cumplan los requisitos indispensables y se llegue a una puntuación entre 50 y 70 puntos de los requisitos evaluables, se obtendrá una acreditación provisional de seis meses de duración, con la obligación de alcanzar, cuando se acabe el plazo, al menos de 75 puntos de los requisitos evaluables.

1) Los servicios turísticos referidos son los siguientes:

  • Limpieza periódica de la vivienda.

  • Ropa de cama, lencería, menaje de la casa en general y reposición de estos.

  • Mantenimiento de las instalaciones.

  • Servicio de atención al público en horario comercial.

2) El comercializador de estancias turísticas de viviendas deberá disponer de un servicio de asistencia telefónica al turista o usuario del servicio turístico prestado durante 24 horas.

3) Queda prohibida la comercialización de estancias turísticas aquellas viviendas independientes que se encuentren en edificios plurifamiliares o adosados sometidos al régimen de propiedad horizontal cuando los estatutos de la comunidad lo prohíban.

4) Las viviendas unifamiliares aisladas o pareadas tendrán que disponer como máximo de seis dormitorios y con un máximo de doce plazas. 

  • No computan en el máximo de plazas las efectivamente destinadas y ocupadas por niños hasta 12 años, como tampoco para el personal de vigilancia, limpieza o doméstico que pueda pernoctar en el alojamiento. .

5) La dotación mínima de cuartos de baño será de uno por cada tres plazas, debiendo en lo demás ajustarse a los parámetros urbanísticos que les sea de aplicación. 

  • Se realizará de la siguiente forma:

  • Entre 1 y 5 plazas: 1 baño

  • Entre 6 y 8 plazas: 2 baños

  • Entre 9 y 11 plazas: 3 baños

  • 12 plazas: 4 baños

6) No podrán comercializarse estancias turísticas en viviendas que no hayan presentado la declaración responsable de inicio de actividad turística ante la administración competente.

7) Como máximo se pueden comercializar tres estancias turísticas en viviendas, no se podrán presentar más declaraciones responsables para una cuarta vivienda o más.

8) Particularidades de las Estancias Turísticas en Viviendas unifamiliares:

  • Estas son las viviendas unifamiliares aisladas o chalets, entre medianeras, pareadas o las ubicadas en un edificio en el que haya una sola vivienda y uno o varios locales destinados a otros usos, con entradas independientes y en el que el edificio no está sometido a régimen de propiedad horizontal. 

  • La inscripción de la vivienda no caduca. 

  • Pueden ser comercializadas todo el año.

9) Particularidades de las Estancias Turísticas en Viviendas plurifamiliares:

  • Estas son las viviendas unifamiliares aisladas o chalets (que compartan parcela con otros), pareadas, viviendas adosadas, las viviendas ubicadas en edificios de pisos en los que haya otras viviendas y las ubicadas en edificios dónde haya solo una vivienda y uno o varios locales destinados a otros usos y con entradas independientes y el edifico sí está sometido a un régimen de propiedad horizontal. 

  • La inscripción de la vivienda caduca a los 5 años renovables.

  • Pueden ser comercializadas todo el año.

10) Particularidades de las Estancias Turísticas en Viviendas Principales (unifamiliares o plurifamiliares). Estas son las viviendas alquiladas por el mismo propietario.

  • El propietario debe estar empadronado en la vivienda y deberá ser el único explotador.

  • La inscripción de la vivienda caduca a los 5 años renovables. 

  • Pueden ser comercializadas sólo dos meses al año, pero no necesariamente consecutivos. 

  • Solo uno de los dos meses puede ser en temporada alta, es decir, julio o agosto, en las siguientes localidades:

  • En Platja de Palma-s’Arenal, Palmanova-Magalluf, Peguera, Santa Ponça, Cala Bona, Cala Millor’sa, sa Coma, s’Illot y Cales de Mallorca.

Alquiler de habitaciones

Definición

En las Islas Baleares no se permite la formalización de contratos por habitaciones de viviendas de uso turístico o hacer coincidir en la misma vivienda a usuarios que hayan formalizado distintos contratos. Sin embargo, la normativa turística de las Islas Baleares no regula de forma específica  la actividad de ‘home sharing' u hogar compartido, que consiste en que un particular comparta su vivienda habitual, o la que usa en algún momento del año y que está infrautilizada, con viajeros.

El ‘home sharing’ puede adoptar varias modalidades. Algunas de ellas  consisten en el alquiler de una habitación vacía de la residencia habitual, el alquiler de una primera residencia o segunda residencia cuando te ausentas temporalmente o, por ejemplo, el alquiler de una casa de pueblo cuando no se está usando . 

En este sentido, dicha actividad quedaría amparada por las normas de derecho privado (Código Civil y la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos).

Otras cuestiones sobre las ETV

  • Es muy importante tener en cuenta que actualmente hay una moratoria sobre las licencias de Estancias Turísticas de Viviendas en las Islas Baleares hasta 2026, es decir no es posible habilitar una vivienda como estancia turística de vivienda hasta el plazo mencionado.

    En virtud de la disposición adicional primera del Decreto Ley 3/2022 se suspende temporalmente, durante cuatro años, en la isla de Mallorca la posibilidad de adquirir plazas turísticas, así como de intercambiar las mismas entre particulares, para el inicio de la actividad o la ampliación de ésta.

    Esta suspensión acaba en 2026, ahora bien, si en este plazo de cuatro años no se hubiera llevado a cabo la evaluación o reevaluación las plazas integradas en las bolsas se extinguirán.

    Para poder llevar a cabo la actividad de alquiler de vivienda para un uso turístico se debe realizar una declaración responsable referente al alta/inicio de la actividad, así como cumplir con los requisitos exigibles.

    Se debe tener en cuenta que la declaración responsable es competencia municipal, así como de la tasa individual en cada una de ellas, por lo tanto:

    Estos son los pasos a seguir:

    • Realizar una comunicación previa a través del cual se pone en conocimiento de la Administración turística, indicando los aspectos que puedan condicionarla y adjuntando los documentos necesarios. La comunicación previa consta de un formulario a completar publicado por la administración competente en cada isla mediante sistemas telemáticos.

    • Entregar una declaración responsable de inicio de la actividad turística (DRIAT), acompañada de la documentación exigida. La declaración responsable consta de un formulario a completar publicado por la administración competente en cada isla mediante sistemas telemáticos.

    • La presentación de la declaración responsable, así como el otorgamiento de autorización y demás documentos, tendrá como efecto inmediato la inscripción en el correspondiente registro insular de empresas, actividades y establecimientos turísticos. La Administración turística competente será la que se encargue de la inscripción.

    Para llevar a cabo la declaración responsable de inicio de la actividad turística debemos completar el formulario y tener en cuenta la documentación necesaria a aportar con la solicitud:

    • Acreditación de la personalidad jurídica de la persona declarante, si fuera el caso.

    • Seguro de responsabilidad civil suscrita por la empresa comercializadora, donde se detalle el nombre de la estancia y dirección (en el caso de seguros que incluya más de una vivienda también deberá constar el nombre y dirección de las viviendas que queden cubiertas).

      • Póliza de seguro por un importe mínimo de 300.000 euros, con una fianza máxima de 600 euros por siniestro que cubra la responsabilidad civil por daños corporales o materiales que puedan sufrir los usuarios de las viviendas durante sus estancias.

      • Sobre las viviendas residenciales sometidas al régimen de propiedad horizontal, la póliza deberá cubrir además los daños que eventualmente puedan ocasionar los usuarios a la comunidad de propietarios.

    • Justificante del pago de la tasa.

    • Cumplir con los requisitos mínimos establecidos del Anexo 6 del Decreto 20/2015, de 17 de abril, de principios generales y directrices de coordinación en materia turística.

    • En el caso de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal deberán añadir:

      • En caso de que los estatutos no impidan o permitan la comercialización de estancias turísticas, se deberá presentar la prueba de la inscripción en el Registro de la Propiedad de que es posible hacer uso de las viviendas de la comunidad como estancias turísticas.

      • En caso de que no haya estatutos, se deberá presentar la prueba de la inscripción en el Registro de la Propiedad de que es posible hacer uso de las viviendas de la comunidad como estancias turísticas.

        En ambos casos se puede acreditar a través de una nota informativa del Registro de la Propiedad de la vivienda donde se detalle que es posible realizar la actividad.

    Una vez inscrita en la modalidad, se asignará un número de registro, que será correlativo, según el tipo de establecimiento o actividad con las siguientes siglas: ETV (Estancia Turística de Vivienda).

    A fin de que se realice la inscripción, la documentación que se deberá aportar es la siguiente:

    • Declaración responsable de inicio de actividad con una antelación mínima de quince días hábiles.

    • Informe descriptivo que reflejará en todo caso el estado actual del establecimiento e irá firmado por un técnico competente.

    • En el caso de los nuevos establecimientos de alojamientos turístico, presentar la autoevaluación y el cuestionario en lo referente a la categoría que se atribuyen.

    • Se puede incluir toda la información del establecimiento que se considere relevante.

    • Acreditación del pago de la tasa correspondiente.

  • Los establecimientos de alojamiento turístico deben exhibir en la entrada principal del establecimiento, en un lugar destacado y visible, la placa distintiva en la que debe constar su grupo y categoría y también su especialización si procede.

  • Cuando se es propietario de una estancia turística de vivienda en las Islas Baleares se debe tener en cuenta la obligación de cobrar el impuesto sobre las estancias turísticas y de medidas de impulso del turismo sostenible.

    En este enlace se encuentra el modelo con el que cumplimentar y declarar el impuesto, así como más información relativa al mismo.

    Aun así, deberán tener en cuenta que sobre dicho impuesto se encuentran exentos los menores de 16 años, las estancias por fuerza mayor y por desplazamientos para atención sanitaria, y las estancias subvencionadas por programas sociales

    La cuota tributaria del impuesto es de 2 euros por persona y día que los visitantes se encuentren alojados en la vivienda.

    Además, se deberá prestar atención a los impuestos nacionales aplicables, que son los siguientes:

    1) Impuestos sobre la renta de las personas físicas (IRPF)

    Los ingresos obtenidos del alquiler de una VUT se consideran, con carácter general, rendimientos de actividad económica, por lo que tributan y se deben declarar en la liquidación del IRPF. Es importante tener en cuenta que se aplicarán las reducciones convenientes del artículo 32 de la Ley del IRPF.

    Por otro lado, se debe tener en cuenta que algunas comunidades autónomas no consideran a las VUT como una actividad económica. En este caso, se tributaría en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario y no tributaría ni IVA ni IAE.

    2) Impuesto sobre el valor añadido (IVA)

    La Ley del IVA exime a aquellos alojamientos turísticos que no ofrezcan servicios típicos de la industria hotelera.

    Servicios sujetos a IVA: Se debe declarar el IVA si el alojamiento turístico ofrece servicios como recepción continua, limpieza periódica, cambio regular de ropa de cama y baño, custodia de maletas, lavandería, prensa, reservas, o servicios de comida. En estos casos, se debe tributar el IVA al 10%, como un establecimiento hotelero.

    Nota: si realiza los alquileres a través de una empresa gestora, y es esta quien realiza estos servicios, al propietario se le repercutirá un IVA al 21%.

    Servicios exentos de IVA: Si el alquiler turístico no incluye los servicios anteriores pero sí ofrece limpieza al inicio y final del período de alquiler, cambio de ropa en esos momentos, limpieza de zonas comunes, o asistencia técnica puntual, se estará exento de declarar el IVA.

    3) Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)

    En el caso que se considere el alquiler de la vivienda de uso turístico como una actividad económica, tributa en el Impuesto sobre las Actividades Económicas. Sin embargo, atendiendo a la normativa de la Ley de Haciendas Locales, el impuesto está exento a aquellos sujetos cuyo importe neto de la cifra de negocios será inferior a 1.000.000 de euros.

    Por actividad económica se entiende aquella que supone la ordenación por cuenta propia de medios de producción y/o recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes y servicios.

  • El Consell de Mallorca ha habilitado una página web con la información necesaria para la inscripción de inicio de la actividad turística para las estancias turísticas en viviendas.

    La Agencia Tributaria de las Illes Balears resuelve todas las dudas respecto al impuesto correspondiente a las estancias turísticas en el siguiente enlace.