Valencia
Última actualización: julio 2024
¿Qué normativa aplica?
A nivel autonómico, en la Comunidad Valenciana, se aplican dos normativas que regulan el uso turístico de las viviendas:
A nivel municipal, en Valencia, de forma complementaria a la normativa autonómica, también son de aplicación:
Importante
Moratoria sobre el otorgamiento de licencias para las VUT en suelo residencial. La moratoria terminará el 30 de mayo de 2025 (con posibilidad de prórroga un año más).
El procedimiento de obtención de la licencia y registro es diferente al de la Comunidad Valenciana.
El distrito de Ciutat Vella cuenta con un Plan Especial con requisitos adicionales.
Se prohíbe el alquiler de habitaciones, por lo que la modalidad disponible es el ‘homesharing’ u hogar compartido.
Definición y requisitos de viviendas de uso turístico
Definición
Artículos 49 y 65 de la Ley 15/2018, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana:
Se consideran VUT los inmuebles completos, cualquiera que sea su tipología, que, contando con el informe municipal de compatibilidad urbanística que permita dicho uso, se cedan mediante precio con habitualidad en condiciones de inmediata disponibilidad y con fines turísticos, vacacionales o de ocio.
Se considera que se da la habitualidad cuando se cumplan alguna de las siguientes circunstancias respecto del inmueble:
Sea cedido para su uso turístico por empresas gestoras de viviendas turísticas.
Sea puesto a disposición de los usuarios turísticos por sus propietarios o titulares, con indiferencia de cuál sea el período de tiempo contratado y siempre que se presten servicios propios de la industria hostelera.
Cuando sean utilizados canales de comercialización turística. Se considera que existe comercialización turística cuando se lleve a cabo a través de operadores turísticos o cualquier otro canal de venta turística, incluido Internet u otros sistemas de nuevas tecnologías.
Por otro lado, quedan excluidos de la consideración de VUT, y exentos de sus normas, los siguientes:
Las viviendas que se arrienden por temporada según lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es decir, aquellos que se alquilen por un tiempo superior a 31 días, pero que, por otro lado, no superen los 11 meses.
La promoción, construcción y venta de segundas residencias.
Las VUT se clasifican en las categorías superior y estándar.
Requisitos
Art. 49 del Decreto 10/2021, de aprobación del Reglamento regulador del alojamiento turístico en la Comunitat Valenciana:
Clasifica las viviendas de uso turístico en las categorías superior y estándar.
Los requisitos mínimos que deberá tener la VUT son aquellos que requiere la categoría estándar y, en el caso que además la vivienda contenga los requisitos de la categoría superior, ésta se considerará como categoría superior.
Categoría estándar:
1) Accesos, comunicaciones y estacionamientos:
Entrada de clientes.
Ascensor, a partir del número de plantas de bajo y cuatro plantas más.
2) Instalaciones y servicios:
Tomas de corriente en todas las habitaciones con indicador de voltaje.
Agua caliente.
Plan de evacuación situado en la puerta de la vivienda.
Lista de teléfonos de urgencia y de interés situado en un lugar visible.
3) Dimensión de las habitaciones:
Dormitorio doble de 12 metros cuadrados, incluyendo el armario.
Dormitorio principal de 10 metros cuadrados, incluyendo el armario.
Dormitorio individual de 6 metros cuadrados, incluyendo el armario y por cada plaza de litera se debe tener 3,5 metros cuadrados más.
Sala de estar-comedor-cocina de 18 metros cuadrados.
Sala de estar-comedor de 14 metros cuadrados.
Baños de 3,5 metros cuadrados.
Cocina de 5 metros cuadrados.
Estudios deben ser de 24 metros cuadrados.
4) Dotación de las viviendas:
En general, las viviendas deberán estar dotados con el mobiliario, la cubertería, el menaje, las sábanas y manteles y otros utensilios y accesorios para atender las necesidades de la clientela de acuerdo con su capacidad.
Todos los dormitorios deberán estar dotados con un armario, dentro o fuera de éste, independientemente de la categoría del alojamiento.
Las viviendas deberán estar dotados con un televisor.
La cocina deberá estar dotada con: Dos fogones cuando la capacidad de la vivienda no exceda las cuatro plazas y de tres o más cuando exceda esta capacidad; Frigorífico; Plancha eléctrica; Horno/microondas; Extractor de humo o campana.
Categoría superior:
1) Accesos, comunicaciones y estacionamientos:
Entrada de clientes.
Ascensor, a partir del número de plantas de bajo y dos plantas más.
Parking de clientes.
2) Instalaciones y servicios:
Tomas de corriente en todas las habitaciones con indicador de voltaje.
Refrigeración en dormitorios, en salas y salones.
Calefacción en dormitorios, en salas y salones.
Teléfono y acceso a internet.
Agua caliente.
Jardines comunes.
Piscina (sustituible por primera línea de playa).
Cajas fuertes individuales.
Plan de evacuación situado en la puerta de la vivienda.
Lista de teléfonos de urgencia y de interés situado en un lugar visible.
3) Dimensión de las habitaciones:
Dormitorio doble de 12 metros cuadrados, incluyendo el armario.
Dormitorio principal de 14 metros cuadrados, incluyendo el armario.
Dormitorio individual de 9 metros cuadrados, incluyendo el armario.
Sala de estar-comedor-cocina de 26 metros cuadrados.
Sala de estar-comedor de 20 metros cuadrados.
Baños de 5 metros cuadrados y según si la vivienda ofrece más de 4 plazas será necesario dos baños.
Cocina de 8 metros cuadrados.
Lavadero.
Estudios deben ser de 34 metros cuadrados.
4) Dotación de las viviendas:
En general, las viviendas deberán estar dotados con el mobiliario, la cubertería, el menaje, las sábanas y manteles y otros utensilios y accesorios para atender las necesidades de la clientela de acuerdo con su capacidad.
Todos los dormitorios deberán estar dotados con un armario, dentro o fuera de éste, independientemente de la categoría del alojamiento.
Las viviendas deberán estar dotados con un televisor.
La cocina deberá estar dotada con: Dos fogones cuando la capacidad de la vivienda no exceda las cuatro plazas y de tres o más cuando exceda esta capacidad; Frigorífico; Plancha eléctrica; Horno/microondas; Extractor de humo o campana; Lavadora automática; Lavaplatos.
Requisito adicional en Ciutat Vella
Modificación del Plan Especial de Protección de Ciutat Vella:
El uso terciario de la vivienda turística se permite únicamente en edificios de uso exclusivo, quedando prohibido el establecimiento de pisos turísticos en edificios con viviendas de uso residencial.
Definición y requisitos del alquiler de habitaciones
Definición
Artículo 47 del Decreto 10/2021 de aprobación del Reglamento regulador del alojamiento turístico en la Comunitat Valenciana:
El artículo 47 del Decreto 10/2021 prohíbe el alquiler por habitaciones de viviendas de uso turístico en su totalidad. Sin embargo, la normativa turística de la Comunidad Valenciana no regula de forma específica la actividad de ‘home sharing’ u hogar compartido, que consiste en que un particular comparta su vivienda habitual, o la que usa en algún momento del año y que está infrautilizada, con viajeros.
El ‘home sharing’ puede adoptar varias modalidades. Algunas de ellas consisten en el alquiler de una habitación vacía de la residencia habitual, el alquiler de una primera residencia o segunda residencia cuando te ausentas temporalmente o, por ejemplo, el alquiler de una casa de pueblo cuando no se está usando .
En este sentido, dicha actividad quedaría amparada por las normas de derecho privado (Código Civil y la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos).
Otras cuestiones sobre las VUT
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La sesión del pleno del Ayuntamiento del 28 de mayo aprobó la implantación de una moratoria a las licencias VUTsituadas en las zonas residenciales de Ciutat Central y los barrios de Benimàmet, Carpesa, Poble Nou, La Punta, El Palmar, El Saler y El Perenollet.
La suspensión de aprobación de licencias afecta a los alojamientos situados en comunidades de propietarios y en bajos comerciales.
Quedan exentos de la moratoria los inmuebles que tengan asignado un uso terciario exclusivo y los pisos turísticos en primeras plantas que tengan acceso independiente.
Se excluyen también los terrenos clasificados como suelo urbanos que cuenten con una regulación específica del uso terciario de vivienda turística por el Plan Especial de Protección de Ciutat Vella y el Plan Especial de Cabanyal-Canyamelar. En Ciutat Vella, el PEP Ciutat Vella establece una moratoria para las licencias VUT.
La moratoria estará en vigor hasta el 30 de mayo de 2025, con posibilidad de prórroga hasta el 30 de mayo de 2026, o hasta que se modifique el Plan General de Ordenación Urbana.
Según el artículo 23 del Decreto 10/2021, para poder llevar a cabo la actividad de alquiler de vivienda para un uso turístico, debe realizarse una declaración responsable referente al alta/inicio de la actividad, así como cumplir con los requisitos exigibles en función de la categoría a la que forme parte la vivienda.
La declaración responsable deberá contener un pronunciamiento expreso de lo siguiente:
Ostentar la disponibilidad de la vivienda o viviendas para su dedicación al uso turístico y la documentación que lo acredita según el caso.
Escritura de propiedad del inmueble
Contrato de arrendamiento
Autorización para la gestión entre persona propietaria y empresa
Cumplir con los requisitos exigidos por la normativa para su clasificación en la categoría y capacidad comunicada, y que tales requisitos se mantendrán durante la vigencia de la actividad.
Disponer del informe municipal favorable de la compatibilidad urbanística que permita el uso turístico.
Disponer de licencia de ocupación de la vivienda.
Disponer de un seguro de responsabilidad civil u otra garantía equivalente para cubrir los daños y perjuicios que puedan provocarse en el desarrollo de la actividad.
Debe tenerse en cuenta el tipo del suelo en el que se encuentre el inmueble para poder completar la obtención de registro, así como el procedimiento para la declaración responsable a nivel autonómico.
La obtención del Certificado de Compatibilidad Urbanística para la ciudad de Valencia se encuentra regulado en el Anexo V.2.4 de la Ordenanza Reguladora de Obras de Edificación y Actividades del Ayuntamiento de Valencia. Previa solicitud del interesado, se emite un certificado en el que se indica la compatibilidad del proyecto de la actividad con el planeamiento urbanístico y con las Ordenanzas municipales relativas al mismo.
Los pasos a seguir son los siguientes:
Solicitud por el interesado del Certificado de Compatibilidad Urbanística junto con el justificante del pago de la correspondiente tasa por actuaciones urbanísticas y demás documentación necesaria. La documentación necesaria es la siguiente:
Instancia de modelo de solicitud del certificado.
Fotocopia del DNI de la persona solicitante y de su representante legal, en su caso.
En el caso de ser una sociedad la solicitante, fotocopia de la escritura de constitución de la sociedad y de los poderes de representación de éstos, siempre que acredite dicha representación.
Resguardo del ingreso de la tasa de actuaciones urbanísticas vigente.
Plano del emplazamiento en el que quede claramente identificada la ubicación concreta donde pretenda instalarse la actividad.
Memoria técnica de la actividad, descriptiva de las características de la misma y planos representativos de la actividad, debiendo incluir como mínimo planos de planta y sección.
Necesidad de uso y aprovechamiento del suelo, en el caso que se trate de suelo no urbanizabl
Requerimientos de instalación respecto a los servicios públicos esenciales.
El técnico municipal una vez analizada la documentación aportada, emitirá el correspondiente informe en base al cual se expedirá el Certificado.
Emitido el correspondiente Certificado se notifica al interesado y se archiva el expediente.
La solicitud del Certificado se puede realizar en línea a través del portal de la Sede Electrónica.
De manera particular, para la zona de Ciutat Vella de la ciudad se ha establecido un plan especial y regula la obtención de la licencia a nivel municipal.
En el artículo 6.4.3 los Usos Terciarios de la Vivienda y, en concreto, en el apartado c) el Uso Terciario de la Vivienda Turística (TvT) define a las VUT como el inmueble completo destinado a satisfacer alojamiento temporal con fines turísticos, vacacionales o de ocio conforme con lo establecido en el artículo 65 de la Ley 15/2018, de 7 de junio, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana y el Decreto 10/2021, de 22 de enero, del Consell, o normativa que en el futuro los sustituya.
Distingue entre dos tipos de vivienda turística:
V1 – Vivienda turística (Tvt -v1): Para solicitar la compatibilidad urbanística la persona deberá acreditar el cumplimiento de estas cuatro condiciones siguientes:
Que la vivienda sea cedida con finalidad turística por una persona física por lo que deberá estar empadronado en ella.
Que el o los periodos temporales en los que la VUT sea comercializada con finalidad turística no superen, en la suma de número de veces que se ceden, a los 60 días de un año natural.
Que la vivienda dispone del correspondiente título habilitante que autorice la cesión.
Que el uso no se encuentre expresamente limitado o condicionado, más allá de lo previsto en este apartado, por los Estatutos de la Comunidad de los Propietarios del edificio donde se emplace la vivienda. Estas limitaciones y condiciones que pudieran imponer los Estatutos de la Comunidad de Propietarios si son más restrictivas prevalecerán sobre lo dispuesto en este apartado.
No podrán constituirseVUT en segundas residencias. Es decir, es necesario estar empadronado en la vivienda para obtener la licencia.
V2 – Vivienda Turística (Tvt – v2) en edificio de uso exclusivo y perteneciente a la modalidad “bloque y conjunto de viviendas turísticas”: En este caso deberán cumplir íntegramente lo previsto en el Decreto 91/2009, de 3 de julio, del Consell o en el que en un futuro lo sustituya.
La nueva modificación del Plan Especial de Ciutat Vella establece la limitación de que el uso terciario de la vivienda turística se admiteúnicamente en edificio de uso exclusivo, debiendo cumplir lo previsto en la normativa en materia de turismo.
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Todas las viviendas de uso turístico deberán contar con el distintivo correspondiente dependiendo de si se trata de una vivienda rural o no. Las viviendas rurales tendrán el distintivo de color marrón y las que no de color rojo. El acceso al formato del distintivo se encuentra en el siguiente enlace.
En la parte superior del distintivo se reserva un espacio para el número de inscripción en el Registro de cada alojamiento.
La publicidad que se lleve a cabo de las viviendas de uso turístico deberá incluir obligatoriamente el número de registro.
Los titulares de viviendas de uso turístico deberán disponer de ejemplares de hojas de reclamaciones a través del formulario 046.
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Si bien es cierto que el municipio Valencia no establece ningún impuesto al uso turístico de las viviendas, sí establece una tasa para la obtención de la licencia.
En la Ordenanza fiscal relativa a las Tasas por prestación de los servicios relativos a las Actuaciones Urbanas establece que para el Informe urbanístico de Compatibilidad previo a la solicitud de licencia para actividades de alojamiento temporal de VUT la tasa es de 140,90 euros.
Sin embargo, se deberá prestar atención a los impuestos nacionales aplicables, que son les explicados a continuación.
En el País Vasco no existen impuestos autonómicos que graben las viviendas de uso turístico. Sin embargo, se deberá prestar atención a los impuestos nacionales aplicables explicados a continuación (IRPF, IVA, IAE).
Estos son los impuestos que se deben liquidar cuando se es propietario de una VUT.
1) Impuestos sobre la renta de las personas físicas (IRPF)
Los ingresos obtenidos del alquiler de una VUT se consideran, con carácter general, rendimientos de actividad económica, por lo que tributan y se deben declarar en la liquidación del IRPF. Es importante tener en cuenta que se aplicarán las reducciones convenientes del artículo 32 de la Ley del IRPF.
Por otro lado, se debe tener en cuenta que algunas comunidades autónomas no consideran a las VUT como una actividad económica. En este caso, se tributaría en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario y no tributaría ni IVA ni IAE.
2) Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
La Ley del IVA exime a aquellos alojamientos turísticos que no ofrezcan servicios típicos de la industria hotelera.
Servicios sujetos a IVA: Se debe declarar el IVA si el alojamiento turístico ofrece servicios como recepción continua, limpieza periódica, cambio regular de ropa de cama y baño, custodia de maletas, lavandería, prensa, reservas, o servicios de comida. En estos casos, se debe tributar el IVA al 10%, como un establecimiento hotelero.
Nota: si realiza los alquileres a través de una empresa gestora, y es esta quien realiza estos servicios, al propietario se le repercutirá un IVA al 21%.
Servicios exentos de IVA: Si el alquiler turístico no incluye los servicios anteriores pero sí ofrece limpieza al inicio y final del período de alquiler, cambio de ropa en esos momentos, limpieza de zonas comunes, o asistencia técnica puntual, se estará exento de declarar el IVA.
3) Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)
En el caso que se considere el alquiler de la vivienda de uso turístico como una actividad económica, tributa en el Impuesto sobre las Actividades Económicas. Sin embargo, atendiendo a la normativa de la Ley de Haciendas Locales, el impuesto está exento a aquellos sujetos cuyo importe neto de la cifra de negocios será inferior a 1.000.000 de euros.
Por actividad económica se entiende aquella que supone la ordenación por cuenta propia de medios de producción y/o recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes y servicios.
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El Ayuntamiento de Valencia dispone de una página web en la que aclara cualquier duda que pueda surgir sobre la solicitud de la Certificación y demás cuestiones.
La Generalitat Valenciana cuenta con un enlace de información acerca de posibles dudas que pueden surgir cuando se debe dar el alta a la actividad turística de una vivienda. Así como, los diferentes procedimientos que se deben llevar a cabo relacionados con las viviendas de uso turístico.